定期借家の解約違約金をわずか2年で回収 余剰スペース発生を契機にしたコスト削減移転
年間賃料コスト
| 削減率 | -61% | 削減額 | 1億440万円 |
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移転によるオフィスコスト累計比較
人員減で余剰スペースが発生 定期借家契約が解約のネックに
東京・宝町に本社を構えるE社は、個人向け金融商品の取り扱いをメインに順調に業績を伸ばしてきた中堅企業だ。業績好調だった2007年には、今後の事業拡張を見込んで本社(300坪)の近くに200坪の分室を開設したが、翌年からの景気低迷に見舞われ事業は縮小。新規事業のために予定していた採用・増員は中止になり、分室の一部に余剰スペースが発生することになってしまった。
ただでさえ厳しい経営環境の中、余剰スペースに賃料を浪費するほど無駄なことはない。E社では、直ちにコスト削減のための分室移転を検討したが、ここでネックとなったのが、分室の賃貸借条件だった。分室は定期借家契約を結んでおり、まだ1年間の契約期間が残っていたため、解約には多額の違約金(契約期間残の賃料総額)がかかる。そこで、移転する代わりに余剰スペースの転貸も考えたが、契約期間が定期借家契約の残存期間に限られることから、転貸先を見つけることは容易ではないことが予想された。無駄なオフィスコストを削減しようにも、定期借家契約が足かせとなり、身動きが取れない状態に陥ってしまったのである。
本社と分室の全体移転によりスケールメリットで解約違約金を回収
そこでCBREが提示した打開策は、意外にも「本社と分室の両方を解約し、新たなビルへ移転する」というものだった。CBREは、余剰スペースのみの解約は、多額の違約金を取られるため得策ではないと判断。その一方で、普通借家契約の本社300坪は違約金を払わずに解約できることに着目。景気低迷によって賃料が下がっている今だからこそ、本社の賃料見直しも併せて行い、本社と分室の両方を移転することによってコストメリットを享受することができるのではないか。その結果、分室解約の違約金を回収して余りあるコスト削減を実現できると考えたのだ。
CBREでは、「移転コストシミュレーション」と呼ばれる移転コストの予測ツールを用い、必要面積に見合ったいくつかの移転候補物件への移転コストを予測。E社が最終的に決定した人形町のビルにおいては、現在入居のビルと同グレードでありながら坪単価を抑えることができ、移転のイニシャルコストや現行ビルの定借違約金となる1年分の賃料を加えても、移転の翌年には現行オフィスコストを総額で下回ることが明らかになった。
定期借家の解約違約金支払いという大きな課題。大抵は移転を計画する以前に、あきらめてしまいがちだ。これを乗り越えてコスト削減移転を実施した同社の成功のカギは、CBREの有する最新オフィスマーケット情報と綿密なコストシミュレーションノウハウにある。マーケット状況や賃料動向を正確に把握し、優良物件に対してこの市況下ならではの有利な契約条件を引き出すとともに、短期間でのコスト回収プランを具体的に数値化できたからこそ可能だったといえる。
