グレードA空室率は過去最低値を更新。まとまった面積の確保は困難に。
大半を占める拡張ニーズ
大阪のオフィスマーケットは需給バランスが逼迫しており、スペースを必要とするテナントにとって厳しい状況は、日に日に増してきている。特に、まとまったスペースの確保は、極めて困難な状況となっている。大型ビルのトレンドを示す、今期（2017年9月期）のグレードA空室率は0.3％で、2005年の調査開始以来の最低値を更新した。
今期、グレードAの新築ビルが、情報通信企業の1棟借りで満室竣工した。市内に分散していた事業所を集約し、経営の効率化を図ることが目的である。ただし市場の注目点は、移転そのものよりもテナントの移転元ビルの動向にある。移転元では約9,000坪の空室が発生する見込みであるが、すでに争奪戦となっており、内定が相次いでいる。今後、ほとんどのスペースが内定済みとなるだろう。
今期の需要動向は、老朽化した自社ビルからの移転、立地改善やビルグレードの向上、業容拡大等、前向きな拡張による移転が大半を占めている。こうした状況を受け、大阪市内中心部において、300坪以上のまとまった面積を確保するのは至難の業となっている。市内中心部から少し外れたエリアの大型空室（二次空室含む）においても、常に前向きな商談が進められている状況である。
業種や業態にかかわらず、依然として新規開設や拡張のニーズは多い。向こう1年以内にスペースを必要とするテナントは、なによりも確保することを最優先に考えなくてはならない。移転先の希望条件を大幅に緩め、一刻も早く、移転の意思決定をすることが必要であろう。
賃料の上昇ペースが加速
賃料水準は上昇傾向にあり、そのペースも加速している。この上昇ペースが緩む気配はなく、今後も上昇が続く見込みである。また、過去に割安で契約したテナントに対する更新時の改定では、上昇圧力が高まっている。オーナー側の動きとして、第1段階から大幅な値上げを通達する事例も散見されており、テナントにとっては厳しい状況が続くだろう。
2018年以降の新規供給としては、2018年9月竣工予定の「（仮称）新南海会館」、2020年1月竣工予定の「（仮称）オービック御堂筋ビル」、2022年春竣工予定の「梅田1丁目1番地計画」と、大型プロジェクトが2年毎に供給される予定である。
関西支社 児玉 友一郎
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込み） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 梅田 大規模ビル |
21,000～28,000 円/坪 |
空室消化がさらに進んでおり、賃貸条件も含め貸し手有利な市場となっている。今後も借り手には厳しい状況が続く。 |  |
| 梅田 中小規模ビル |
16,000～21,000 円/坪 | 大規模ビル同様に空室消化・賃料上昇が進んでおり、借り手には厳しい状況が続く。 | |
| 淀屋橋・本町 大規模ビル |
16,500～19,500 円/坪 | 梅田エリア同様に空室消化が進んでおり、区画確保が難しい状況。賃料も緩やかに上昇傾向。 | |
| 淀屋橋・本町 中小規模ビル |
12,500～15,500 円/坪 | 大規模ビル同様に、割安感のあるビルから空室消化が進んでおり、賃料も緩やかに上昇傾向。 | |
| 難波・心斎橋 大規模ビル |
12,000～17,000 円/坪 | 全体的に空室が消化されており、借り手の検討エリアが拡大傾向。それに伴い、空室消化が進んでいる。 |  |
| 難波・心斎橋 中小規模ビル |
9,000～11,000 円/坪 | 来店型の多いエリアではあるものの、オフィス用途で選択する企業も徐々に増えており、空室は消化傾向。 | |
| 周辺都市 大規模ビル |
10,000～13,000 円/坪 | 中心部と同様、人員増による面積拡大があり、空室消化が進んでいる。 |  |
| 周辺都市 中小規模ビル |
8,000～10,000 円/坪 | 全体的に空室は消化されているが、物件によっては苦戦している。 | |
| 事務所兼倉庫 市内・北摂・東大 |
4,000～6,000 円/坪 | 新築及び汎用性の高い物件は早期にテナントが決定している。ただし空室が長期化する物件も増え、二極化してきている。 | |
| 倉庫・配送センター 郊外 |
3,300～3,900 円/坪 | 大型物流施設の大量供給を受け需要が活発化している。順調に空室消化が進むが、それを超える供給が続いている。 |  |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 | |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 | |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
