東北 - 賃貸不動産市場　2024年6月期

新築ビルの竣工ラッシュが一段落。
空室率は再び4％台に低下。

賃料は引き続き横ばいで推移

2024年6月期の仙台市内の空室率は4.7%と、前期（同年3月期）より0.3ポイント低下した。2023年から続いた竣工ラッシュが前期で一区切りしたため、上昇を続けていた空室率は、一旦落ち着く形となった。

賃料水準については、引き続きほぼ横ばいの状態が続いており、値崩れせずに踏みとどまっている。これは、｢アーバンネット仙台中央ビル｣を中心とした新築のハイグレードビルにおいて、順調に成約が進んでいることが主な要因である。既存のハイグレードビルでは、新築ビルとの競合からやや値下げの動きも見られたが、平均価格帯のビル群で一部値上げの動きがあり、概ね横ばいとなったと考えられる。

空室率に関しては、中心部のビルの立ち退き案件や、郊外から仙台駅周辺のオフィスエリアへの流入、または自社物件を売却しての移転などで、新築・既存を問わず、二次空室が発生しない移転が多くあったことが空室率を下げる要因となった。

単純な空室率の数字だけでは分からないが、100坪以上、かつ市場の平均価格帯である坪当たり1万円台前半の物件は、空室がほとんどなく、この規模への移転を検討すると、ビルのラインナップが、ほとんど新築となるケースが多くなってきている。このように、賃貸条件別の観点では、高価格帯物件の選択肢は多いが、平均的な価格帯において現状はタイトなマーケットと言える。

今後も需要は仙台中心部に集中

今後もアセットライト経営や雇用・利便性などの観点から、仙台駅を中心としたオフィスエリアに需要が集中することが想定される。特に働き方に関する意識調査では、年々立地を重視する傾向が強まってきており、雇用・利便性という観点で、公共交通機関の利便性が高い中心部に、より企業の集中が進むだろう。

このような動きに対応するため、新規開発は引き続き必要である。しかし、建築コストなどの上昇に伴い、開発コストが賃料に上乗せされる状況が続く現状では、いずれその賃料負担に耐えられない企業が出てくることは、想像に難くない。建て替えほどコストをかけることなく、既存ビルをリノベーションすることで、賃料への上乗せは、かなり抑えることもできるだろう。

オフィスグレードと賃料の双方で物件提供のバリエーションを広げることができれば、さらに様々な企業を中心部に引き寄せやすくなると考えられる。

仙台支店　山本　和良

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