7. Build to Suit（BTS）により建設した物件を賃借し、物流センターを構築する
コストパフォーマンス
主要なランニングコストは賃料である。契約で費用負担の範囲が定められるが、一棟借りであるため、警備やセキュリティ費用、日々の施設メンテナンス費用などがかかるのが一般的。
運営・運用・変化への対応
オーダーメイドで建設されるため、自社業務に合致したレイアウト・設備を導入できる。運用当初における業務効率は非常に高い。将来のニーズ変化への対応については、運用当初の荷量や物流システムにおける最適解で施設を構築しているためかえって難しい。大規模な拡張が必要な場合は、別の拠点を検討する必要がある。
市場における選択肢や選択の理由
テナントが決定しているため開発リスクが低く、デベロッパーの投資意欲は高い。ただし、昨今の建設費高騰によりテナントサイドの需要は減少傾向。開発期間の制約がないなら、比較的選択肢は多い。同手法の選択には、自社に最適なオーダーメイドの物流センターの確保、初期投資費用の低減、長期的・安定的な拠点の確保、不動産所有に伴う手間・リスクの回避といった理由や背景が考えられる。
具体的なケース
• 多額な初期投資は避けたいが、大型自動化設備や特殊な温度管理が必要な独自の物流プロセスがあるため、特定の物流ニーズに完全に合致した物流センターを構築した。
• 不動産の保有リスクは避けつつ長期的な賃貸借契約を結び、設計・建設に時間をかけてでも安定した物流拠点を確保する。
| 初期投資 | ランニングコスト | ニーズ変化への対応 | 運用のしやすさ | 市場ボリューム |
|---|---|---|---|---|
 土地・建設費不要。敷金・保証金、仲介手数料が主。 |
 賃料が主費用。共益費や維持管理費も発生する。 |
 契約時に盛り込めば可能。通常は限定的。 |
 オーダーメイドで最適化。運営効率は非常に高い。 |
需要は高く、デベロッパーも積極的に供給。特定のエリア以外では選択肢は多い。 |
メリット
- 自社業務に最適化された施設を初期投資を抑え利用できる。
- 長期的な契約により、安定的な拠点運営が可能である。
- 固定資産税や修繕費などの維持費がかからない。
- デベロッパーの施設開発・運営ノウハウを活用できる。
デメリット
- 仕様によって賃料が割高になる傾向がある。
- 契約期間が長期になり（一般的に15年～20年）、市場変化への対応が難しい。
- 契約内容によっては、増改築に制限がある。
- センター稼働まで時間がかかる。
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