1.自社の所有地や遊休地に自社仕様の物流センターを建設する
コストパフォーマンス
土地取得の必要がなく初期投資費用を低減できる。ただし、所有地を他用途で活用した場合に得られる収益（機会費用）を考慮する必要はある。建物建設に昨今の建設費高騰の影響を直接受け、多額の費用（設計費、建築費、設備導入費など）がかかる。ランニングコストは主に固定資産税、維持管理費、修繕費、減価償却費で、賃借と比べ低廉である。
運営・運用・変化への対応
自社仕様であるため、業務内容に合致した最適なレイアウト・設備を導入でき、運営効率に優れる。運用上の自由度も非常に高い。将来のニーズ変化への対応には、土地の制約や法的規制の影響を受ける場合がある。
市場における選択肢や選択の理由
自社所有地・遊休地の有無に依存するため市況の影響は受けず、適した土地を所有しているかどうかがすべてとなる。同手法の選択には、既存所有地の有効活用や維持、物流コストの長期的な低減、自社業務に合致した独自施設の構築、物流業務の内製化・ノウハウの蓄積といった理由や背景が考えられる。
具体的なケース
• 広大な製造工場敷地内に遊休地があり、そこに製品倉庫を新設する。
• M＆Aにより合併した企業の不動産を物流拠点として有効に活用する。
| 初期投資 | ランニングコスト | ニーズ変化への対応 | 運用のしやすさ | 市場ボリューム |
|---|---|---|---|---|
 土地取得費不要だが 昨今の建設費高騰の影響大。 機会費用も 考慮する必要がある。 |
 賃料なし。 固定資産税や 維持管理費が主。 |
 隣接地あれば拡張可。建設後の大幅変更は困難。 |
自社仕様で最適化。運営効率と自由度が高い。 |
 自社所有地次第。市場選択肢とは異なる。 |
メリット
- 既存インフラ（電気、水道、道路など）を利用できる。
- 自社業務に最適化された施設が構築でき、運用も内製化しやすい。
- 将来的な事業計画に合わせて、設計の自由度が高い。
- 外部環境の変化に左右されにくく、運用上の制約が少ない。
デメリット
- 所有地の立地や広さに制約され、最適化が困難。
- 土地有効活用の観点から機会費用の発生が危惧される。
- 建設や運営に専門的な知識やノウハウが必要となる。
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