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物流投資マーケットの現状

物流マーケットをとりまく背景

わが国における不動産証券化・流動化の流れは、1998年のSPC法施行以降、まずはオフィスビル、そして店舗や住宅といった施設において行われてきた。現在十数社にも及ぶ上場を果たしたJ‐REITや、多数存在するプライベート・ファンド、ノン・リコースローンの融資案件等を見れば、その状況に疑問を挟む余地はない。しかし、不動産証券化・流動化の先進国といえる米国やその他諸外国でも、この不動産投資ラインナップには、必ず物流施設が加わるのが常識である。

J-REITの総資産額が2兆円を超えた現在、その中に物流施設投資が1棟も含まれていないということ。これまで証券化・流動化がなされた約13兆円にも及ぶ投資資産において、物流施設の占める低い割合。これらは、むしろ不自然ともいえる状態と考えたほうがいい。この原因は何なのか。プレイヤーは誰なのか。今後どのような戦略で投資を進めていくのか。物流施設投資がにわかに活気を帯びてきた今、緊急レポートとしてまとめてみた。

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実は投資向きな物流施設の特性

一般に、証券化・流動化の難易度が高いとされ、ケーススタディも少ない物流施設投資。オフィスビルや店舗、マンションに比べ馴染みがない施設であるため誤解されている面もあるが、元来、物流施設は非常に投資に適した要素を有している。

まず、オフィスや住宅に比べ契約期間が長く、長期にわたり安定的なキャッシュ・フローが確保できること。また、建物管理や設備維持に関しても、運営形態にもよるが、ビルやマンションのような多額のランニングコストはかからない。仮に、1社専用のBTS(Build to suit)型で物流施設を建設し、その運営・管理の大部分を入居テナントに委譲すれば、極めて低廉な費用しかかからないことになる。

投資価格の面でもメリットは大きい。物流施設は大抵の場合郊外に立地し、しかも地価の安い準工業・工業地域が主流。施設投資で最もコストを占める土地価格の部分が、他の案件に比べ低廉となる。同時に、内部設備は償却が早く、建物自体も割増償却制度等で優遇されることさえある。短期に償却が行えることも、投資に適した施設であるといえるだろう。

マーケットの状況も投資活性化を後押し

このような物流施設の持つ特性に加え、それを取り巻くマーケットの状況も投資への追い風となっている。

まず、売り手となる施設所有者。自社内で物流システムを構築するのが一般的なわが国では、施設も一般の企業が保有してきた。昨今のオフバランス化や資産圧縮といった潮流は、減損会計といった外部要因とも相まって、必須の経営課題となっている。銀行借入の担保としての必要性、不動産の含み益に依存する経営、といった姿は消え失せ、逆に、不動産所有は"バランスシート上のリスク"として捉える企業が増加している。工場や倉庫等、これまで所有せざるを得ないと思われていた資産についても、持たずに利用できるとなれば、そのニーズは非常に高い。また、特に多くの工場や倉庫を所有している第二次産業の企業群には、業界再編による拠点統廃合や生産拠点の海外シフト、それに伴った物流ラインの再構築等の波が強まる一方だ。不動産資源を見直す動きが活性化する中で、投資に見合う売却案件が、多数市場に現れるようになったといえる。

ニーズの主流は3PLへ質の高い施設が不可欠

物流ニーズ自体の変化も、投資活性化の要因の一つ。昨今その主流は、サードパーティロジスティクス(3PL)になりつつある。メーカーでもなく、卸・小売業者でもなく、荷主でも倉庫業者でもない、第三者(サードパーティ)が行う物流ビジネスは、サプライチェーン・マネジメントを駆使し、ユーザーに最も適した物流システムを提案し、そして実行するというもの。つまり、施設運営を伴う物流アウトソーサーである。もちろん、クライアントからの要望は多種多様なものとなり、その時々におけるニーズの変化も激しい。従来型の施設でこのニーズに対応するのは難しく、また、施設を購入(保有)するのではリスクが高すぎる。結果、新規施設、もしくは汎用性の高い施設を賃貸により利用するニーズが拡大している。 つまり、3PL台頭の背景でも、"保有せず利用する"必然性が高まっているのである。

一般投資不動産は払底ポートフォリオ多様化に向け

物流施設の売り手、使い手と記してきたが、では買い手の状況はどうか。先述の通り、物流施設への投資は欧米では一般的で、成功事例の蓄積も豊富である。物流、金融の両面で世界有数の巨大市場である日本を、成功事例を携えた海外プレイヤーが黙って見過ごすはずがない。また、不動産投資全体において、近年、オフィスや店舗、住宅の市場は成熟が進み、投資家間の競争が激化している。魅力的な案件の獲得が難しくなり、より高い収益が期待できる資産が求められている。加えて、ポートフォリオの多様化という意味でも、他の投資資産とは全く異なる市場性を有する物流施設への投資には、高いメリットがある。

物流施設の特性、マーケット、ニーズ、プレイヤーと、様々な面から見てきたが、 なぜ、これほど投資の利点や需要がありながら、その実績が低水準なのか。 図1では"ハードル"として描かれているが、一言でいえば、「施設・市場が、投資を前提に構築されていない」という点に集約される。では、このハードルを越えているのは、どのような投資家なのか。その戦略は。

次回掲載する、取材レポートや紹介記事、ご寄稿をご覧いただきたい。

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上記内容は オフィスジャパン誌 2005年春季号 掲載記事 です。本ページへの転載時に一部加筆修正している場合がございます。

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