ファンドの登場で一気に加速したマルチテナント型の開発
プロロジスが海外不動産ファンドの第1号として日本進出を果たしたのは1999年でした。このファンド進出により、国内物流ビジネスに大きな変化が起こったといえるわけですが、当時の海外不動産ファンドの動向を振り返ると、当初、かなりの苦労があったように思います。
当時の日本経済は、後に「失われた10年」と評されるほどに、活力を喪失していました。その只中に登場した海外不動産ファンドは、進出当初、物流企業が保有する既存の倉庫を買収し、それをリースバックして収益を上げるというビジネスモデルを考えていたようです。
しかし、現実には契約などの商慣習の違いから紆余曲折を強いられ、1号案件に着手するまで2年間の歳月がかかっています。しかもこの案件は、優良顧客がテナントとなり長期契約を行うものを開発するという、以前からあるリース会社タイプの安定的な投資でした。ただ、その当時は、開発資金のレンダーも初めての事例ということで、安定的な投資という判断もなく、非常に困難だったものと思われます。
ですが、その後の進展は非常にアクティブでした。2002年に東京都大田区、千葉県芝山町に土地を取得し、翌2003年には「プロロジスパーク成田」、「プロロジスパーク東京」を相次いで稼働させたのです。この2案件が特徴的なのは、不動産ファンドの手による国内初のマルチテナント型物流施設の開発であったことです。マルチテナント型の物流施設とは、特定の顧客に限定せず複数のテナントが入居する物流施設で、そのために使い勝手やセキュリティなどに優れています。反面、多くのテナントを誘致しなければ採算が合わないため、よほどの顕在化したニーズがないと、なかなか開発に踏み切れないのも事実です。
ただ、不動産ファンドサイドから当時の既存の物流施設事情を考えれば、マルチテナント型を開発するといった流れは必然であったといえるでしょう。例えばオフィスビル市場では、成熟した賃貸オフィスマーケットがあった上で不動産証券化が始まったため、金融商品として売買できる物件が比較的多く存在していました。一方、物流施設市場では、自社仕様で建設された使い勝手に汎用性がない建物が多く、遵法性についても問題があるケースが見受けられます。すると購入ができない。それであれば、新たに開発する方が有効という発想が出てきても不思議ではありません。とはいえ、これまでははじめにニーズありき、あとは誰が資金を出すかという論点で語られていた物流施設マーケットにおいて、顧客の姿が見えなくても投資するというフェーズに移行したのであり、その意味で、この案件を進行させたのは画期的な出来事だったといえるでしょう。
言い換えれば、大型物流センターへのニーズは、潜在的にはかなり大きなものがあったといえます。1998年に不動産の証券化が認可された時点では、開発型の物流施設の建設などまだまだ先の話だと思われていたのに、わずか数年で投資ファンドが組まれるまでになりました。景気回復の時期と重なったことも、普及を助長する大きな要因だったのでしょう。
高騰した価格競争が一段落実需にも土地取得のチャンス
プロロジスの成功により、そのビジネスモデルが注目され、その後は外資系のみならず、国内企業も市場に参入してきました。ファンドによる倉庫開発競争がピークに達したのは2005～2006年頃でした。 その急激な土地取得競争の実態を、象徴的に物語るのが当時の入札状況です。2002年に「プロロジスパーク東京」が建設された大田区の土地売買で応札を行ったのは、同社を含めてたったの2社のみ。しかも相手は専門学校という物流とは何の関係もない業種でした。今思えば、物流施設としては最適な開発地であるにもかかわらず、当時は競合する同業はほとんどいなかったのです。
ところが2004年になると、「プロロジスパーク横浜」が建設されている神奈川県の生麦における入札では、プロロジスのほかに、国内大手物流会社、国内大手デベロッパー、外資系不動産投資家と4社が参加。このうち実需は物流会社のみで、あとは不動産ファンドという顔ぶれでした。 その1ヵ月後の東京都内の土地の入札には3社、さらに川崎の入札では4社、そして浦安の土地の入札では5社が参加するなど、回を追うごとにプレイヤーが増加するといった状況でした。こうしてみると、2002年頃から2005年くらいまで半年～1年に1社ずつの割合でライバルが増えている勘定になります。同時に物件価格も、当然のように上がることになり、常に前回の落札額から想定する価格の何%プラスで読まないと、入札に勝てなくなっていたのです。その後も、コマーシャル・アールイーや日本レップなど、国内企業の新たな参入組が後を立たない状況となっていきました。
2007年秋以降の世界的な金融危機による不況の影響で、今日では土地取得競争は鎮静化しています。こうした状況の中、二つの新たな傾向が見えてきています。 まず一つ目は、2002年以降のファンドの競合による価格上昇で静観せざるを得なかった実需の取得が、ここにきて可能になってきたということ。先にも触れたとおり、物流施設であれ収益物件であれ、要はその時に資金が用意できるところが価格を決めていくこととなり、競合がいない現在は、まさに使用する者が購入するといった点で買いどきなのです。
二つ目としては、これまでであれば絶対にマーケットに出なかったような物件が売りに出されるようになったことです。例えば、東雲駅から徒歩圏で、工業専用地域のために周囲に住宅がなく24時間稼働可能。しかも湾岸部の真ん中にあるという物件が、先ごろ売買されました。ただ、これらの案件が大幅に安く取引されているかというとそんなことはなく、需給バランスが崩れていないエリアのこうした地域では、以前と変わらない価格で落ち着いています。現在、土地売却をお考えの方にとっては朗報といえるでしょう。
後に、売り手にとっても、また買い手にとっても有意義な、首都圏における狙い目のエリアをご紹介しておきましょう。それは、①千葉県の湾岸部 ②岩槻以東の国道16号線沿い ③越谷流通団地 といったところです。東京湾でも神奈川と比較して千葉県側は、これまで供給が少なかったエリア。また、圏央道開通を見越して供給が増えた八王子から川越、久喜までのエリアに、新たに参入するのは難しく、それ以外の国道16号線沿線は、現在、予定されている案件がほとんどないので、狙い目となるはずです。
つまり、現在から将来において物流適地と考えられ、しかも既存物件がないエリアであれば、売買が成立しやすい立地といえます。ですが、当該エリアの今後の供給予定や、現状の空室率などの情報を勘案しないと、将来予測を間違える可能性も高いといえます。その意味で、今後、物流適地の売買をお考えになるなら、まずは当社のような物流マーケットに特化した売買のプロフェッショナルに、まずご相談いただければと思います。
