東京の近代水道発祥の地である淀橋浄水場は、1898年(明治31年)から通水を開始し、1965年(昭和40年)に東村山へ移転、閉鎖されるまでの60年余の間、首都東京の水がめとしての役割を担ってきた。
その跡地を中心とする新宿駅西口約96haの広大な土地で、新宿副都心計画がスタートし、1971年には超高層ビルの嚆矢となる「京王プラザホテル」本館が竣工、超高層・高容積率時代の幕開けとなった。1991年には東京都庁が移転、西新宿は新都心として首都機能が集中するとともに業務集積も進行し、ビジネス街として成熟期を迎えることになる。しかし、ここ数年は、都内東側を中心とした大規模再開発の煽りを受け、オフィスマーケットにおいては活気ある話題に乏しいのが実情であろう。
今号では、西新宿の現在の市況を分析するとともに、その具体像がようやく明らかとなり始めた再開発プロジェクトの数々を紹介する。
西新宿、超高層ビル開発計画の経緯
下のグラフは、「西新宿」および「新宿」ゾーンにおいて、(株)生駒データサービスシステムの調査対象となっているオフィスビルのうち、延床面積が判明しているビルについて、竣工年を10年毎に区切り、その期間の合計面積が全体の面積に占める割合を示したものである(2001年以降については期間が7年間となる。また、竣工予定のビルは含まれていない)。
西新宿の供給ボリュームを10年毎のスパンで見ると、1971年から2000年まで、継続して新規供給が行われたことが分かる。第一のピーク、1970年代は、11区画に分割された淀橋浄水場跡地の造成地の大半が民間に売却された後、高層オフィスビルの建設ラッシュが始まった時期に該当する。これらの開発は、1961年の建築基準法改正で創設された特定街区制度により、従来の高さ制限を撤廃して容積率の指定に弾力性をもたせることで、当時の最新建設技術を駆使した超高層化が可能となったものである。この時期に竣工したのは、「新宿住友ビル」「新宿三井ビル」「新宿センタービル」等で、いずれも西新宿の高層ビルと言えば名前の挙がるランドマーク。しかし、短期間での莫大な供給により、当時は大半の高層ビルがテナント誘致に苦戦したという。
第二のピーク、1980年代には、「新宿NSビル」「新宿エルタワー」等が竣工。この期間は、竣工棟数で見ると最も多くのビルが建ち上がった時期である。景気拡大を背景に、高層ビル群の空室在庫が底をつき、需要の受け皿としてゾーンの外周において中小規模ビルの建設が活発化した。駅の東側、商業地である「新宿」ゾーンのグラフでも、バブル景気のもとにオフィスビルの建設が集中して行われたことが分かる。
第三のピーク、1990年代は、「新宿パークタワー」「新宿アイランドタワー」「東京オペラシティ」といった、超高層ビル街の中でも屈指の規模のビルが竣工したが、バブル崩壊後の市況低迷により需給が大幅に緩和し、空室率は急上昇。その後、新規供給は抑制され、2003年の「住友不動産新宿オークタワー」「新宿文化クイントビル」を最後に、大型供給は行われていない。
グラフに表れているとおり、「西新宿」「新宿」ゾーンとも、その9割強は2000年までの供給で構成されている。オフィスゾーンとしての新宿の勢いが近年少々弱くなったと感じられるのも、エリア全体が経年により新鮮さを失ってきたことが背景にあるのかもしれない。今後の再開発プロジェクトの竣工が待たれるところである。
西新宿 延床面積2万坪以上のオフィスビル
NO. | ビル名 | 所在地 | 竣工年月 | 地上 / 地下 | 延床面積 | 最高高さ |
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1 | 新宿住友ビル | 西新宿2-6-1 | 1974.3 | 52階 / 4階 | 52,137坪 | 210m |
2 | KDDIビル | 西新宿2-3-2 | 1974.6 | 32階 / 3階 | 36,962坪 | 165m |
3 | 新宿三井ビル | 西新宿2-1-1 | 1974.9 | 55階 / 3階 | 54,358坪 | 224m |
4 | 損保ジャパン本社ビル | 西新宿1-26-1 | 1976.4 | 43階 / 6階 | 37,642坪 | 200m |
5 | 新宿野村ビル | 西新宿1-26-2 | 1978.6 | 50階 / 5階 | 36,131坪 | 210m |
6 | 新宿センタービル | 西新宿1-25-1 | 1979.10 | 54階 / 4階 | 55,377坪 | 223m |
7 | 新宿第一生命ビル(オフィス棟) | 西新宿2-7-1 | 1980.8 | 26階 / 4階 | 27,556坪 | 117m |
8 | 新宿NSビル | 西新宿2-4-1 | 1982.10 | 30階 / 3階 | 50,447坪 | 133m |
9 | 新宿エルタワー | 西新宿1-6-1 | 1989.6 | 31階 / 5階 | 26,028坪 | 124m |
10 | 新宿モノリスビル | 西新宿2-3-1 | 1990.6 | 30階 / 3階 | 27,365坪 | 123m |
11 | 新宿パークタワー | 西新宿3-7-1 | 1994.4 | 52階 / 5階 | 79,903坪 | 235m |
12 | 新宿アイランドタワー | 西新宿6-5-1 | 1995.1 | 44階 / 4階 | 62,269坪 | 189m |
13 | 新宿マインズタワー | 代々木2-1-1 | 1995.9 | 34階 / 3階 | 31,065坪 | 161m |
14 | 東京オペラシティ | 西新宿3-20-2 | 1996.7 | 54階 / 4階 | 73,369坪 | 234m |
15 | 西新宿三井ビル | 西新宿6-24-1 | 1999.3 | 27階 / 2階 | 21,570坪 | 112m |
16 | 住友不動産 新宿オークタワー | 西新宿6-8-1 | 2003.1 | 38階 / 2階 | 49,695坪 | 184m |
17 | 新宿文化クイントビル | 代々木3-22-7 | 2003.2 | 23階 / 3階 | 26,593坪 | 112m |