丸の内・大手町・有楽町のオフィスマーケットの変遷

東京駅周辺が、驚異的な速さでその姿を変えつつある。丸の内口側では、「丸ビル」と行幸通りを挟んで対となり、名実ともに日本の表門を形成する「新丸の内ビルディング」が間もなく竣工を迎えようとしている。また、八重洲口側では、超高層ツインタワーが出現し、車窓からはかつてない近未来的な風景が広がっている。今号ではビジネス街調査企画として、著しい進化を続ける「丸の内・大手町・有楽町」を取り上げ、そのオフィスマーケットと再開発について紹介する。

業務集積とワーカーの変化

3つの円グラフは、東京都の「事業所・企業統計調査」をもとに、丸の内・大手町・有楽町のそれぞれのエリアにおける企業の立地数とワーカー数および業務集積について、その変化を表したものである。3つのエリアで共通して一目瞭然なのが、ワーカーの就労形態の変化である。従業者総数は減少傾向にあるのに対し、正社員以外の従業者数は増加しており、特に会社の絶対数が多い有楽町エリアに、いわゆる雇用形態のシフトが色濃く反映されたものと言えるだろう。

また、3つのエリアの会社規模と経営形態に注目してみると、本社数および長年事業所を置く会社数が減少していることが分かる。これは、ベースとなるデータが1996年と2004年の比較であり、ちょうどこの間、コスト削減圧力により、主に重厚長大産業を中心に一等地からの転出が進行したことが背景にあると考えられ、製造業数の減少もこれを裏付けている。その一方で、3エリアとも大企業数にはほとんど変化がなく、また丸の内と大手町エリアでは支店・営業所数が増加している。オフィス市況の低迷期にあっても、当該エリアのブランド力が、賃料コスト負担能力のあるサービス業等企業の需要を吸引した結果であり、伝統あるビジネスエリアにも、産業構造の変革による新陳代謝が確実に進行していると言うことができる。

次に、銀行と飲食・飲酒店といった、主に1階店舗の事業所数を見ると、丸の内エリアでは銀行数が半減している一方、飲食・飲酒店は増加傾向にある。これは、銀行の統廃合の結果発生した空室に、外資系ブランド店舗や飲食店等を誘致した丸の内仲通りの商業開発や、「丸ビル」の建替が、グラフデータ上に表れたものと考えられる。当調査は、2005年以降に竣工した大型ビルのデータは反映されておらず、また今後は、丸の内だけでなく大手町・有楽町エリアでも大規模再開発プロジェクトが建ち上がるため、商業ポテンシャルの高まりととともに、エリア内のワーカーにとっては重要な機能となる飲食・飲酒店は増加していくことが予想される。

オフィスビルの竣工年別棟数・延床面積割合

上の円グラフは、「丸の内・大手町・有楽町」ゾーン(以下、丸大有ゾーン)において、㈱生駒データサービスシステムの調査対象となっているテナントビルについて、竣工年別の棟数と、その延床面積の合計の割合を示したものである。比較のために、超高層ビル群で形成される「西新宿」ゾーンのグラフも掲示した。

丸大有ゾーンでは、1975年までに竣工したビルの占める割合が、棟数および延床面積ともに60%弱、つまり築30年以上経過したビルが6割を占めるというオフィスマーケットであることが分かる。特に、1956～65年の間に竣工したビルが多く、大型ビルでは丸の内の「新東京ビル」、大手町の「日本ビル」等がある。一方、西新宿ゾーンでは、1975年までに竣工したビルは棟数で30%、延床面積で20%強程度であるのに対し、76～95年竣工はそれぞれ65%、60%と大きな割合を占めている。

三菱地所による戦後の丸の内再構築は、1960年頃から着手され、すでに70年代前半には一大ビジネスセンターが整備されていた。一方、西新宿ゾーンは、副都心としての開発がスタートしたのが1965年、74年に新宿住友ビルが竣工したのを皮切りに高層ビルの建設ラッシュを迎え、現在のビジネス街の姿となったのが90年代半ばである。両ビジネス街の形成時期の違いが、そのままグラフに現れたものと言えるだろう。

グラフで注目したいのが、1996年から2006年までの部分である。丸大有ゾーンと西新宿ゾーンのいずれも、棟数の割合に対して、延床面積の割合が大きくなっており、新規供給が大型化している傾向が顕著に現れている。特に丸大有ゾーンでは、この10年余りの間に竣工したビルの延床面積が全体の1/4を占め、さらに「丸の内ビル」「東京ビル」の2棟だけの合計面積で同期間の26%をも占めている。ビルの高層化を可能とした背景のひとつに、2000年の都市計画法と建築基準法の改正により、東京駅周辺が特例容積率適用地区制度の適用を受けたことがある。これは、歴史的建造物保存等で余剰容積が生じたときに、区域内であれば容積率を移転・譲渡できる制度で、「東京ビル」は適用プロジェクト第1号となり、東京駅丸の内駅舎の未利用容積の一部を移転した。東京駅周辺で2007年竣工予定の超高層ビル群も、同制度を活用している。

丸大有ゾーンでは、三菱地所による「丸の内再構築」が2008年に第2ステージを迎え、再開発による機能更新が進むとともに、今後も街そのものの姿は様変わりしていくことだろう。一方、西新宿ゾーンは、既存の超高層ビル群が大規模リニューアルを実施することによって、そのバリューを高めていくものと考えられる。そのため中心部には大きな変化はないものの、周辺で大規模プロジェクトが数棟予定されていることから、街は拡張するように変化していくものと予測される。

空室率と平均募集賃料の推移

上のグラフは、㈱生駒データサービスシステム調査による、「丸の内・大手町・有楽町」ゾーン(以下、丸大有ゾーン)と、東京都主要5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)の空室率と平均募集賃料の推移を示したものである。一見して分かるのは、丸大有ゾーンの空室率が、主要5区と比較して、バブル崩壊後の92年以降さえも大幅な上昇なく推移していることだろう。都心部での大量供給による「2003年問題」が取り沙汰された時期には、やや上昇傾向が見受けられたが、それでも最高で3.4%と低水準である。丸大有ゾーンでは、新規供給は建替によるものが大部分で、超高層化により総貸付面積は従前のビルを大幅に上回るものとなるが、ほぼ満室で竣工を迎え、また根強い需要吸引力により二次空室の大部分は市場に出る前に消化されることで、空室率上昇が抑制されていると言えるだろう。

企業業績の回復により都内でオフィス新規需要が著しく伸張した2006年、12月末時点での主要5区の空室率は2.3%となり、優良物件の品薄感が浸透した。丸大有ゾーンの空室率は0.2%で、05年9月期からここ1年余りは0.3%以下で推移しており、もはや空室自体がないといった状況が継続している。また、平均募集賃料も上昇傾向を示し、06年12月期は28,850円/坪と、主要5区平均の2倍の水準に回復した。しかし、この数値は、丸大有ゾーン全体で発生した空室の平均募集賃料であって、「丸の内」住所のビルに限定すると、さらに高い水準となっていることは言うまでもないだろう。

2007年以降には、東京駅八重洲口側(丸大有ゾーンに含まれる)でも、次頁以降で紹介するような大規模新築ビルが次々と竣工を迎えるが、東京駅周辺へのニーズ集中は加速しており、竣工時には満室で稼働することが予測される。当該ゾーンの需給バランスは逼迫状態が続き、空室率は低水準で推移していくものと考えられる。