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賃貸オフィス・事務所の記事

みなとみらい21

クローズアップ 郊外移転:みなとみらい21

※ 地図内の黄色のハイライトは、今後のオフィスビル開発予定地。詳細は、「東京オフィスビル竣工マップ」を参照

1983年にスタートした再開発事業「みなとみらい21」は、自然を背景に業務・商業・国際交流機能が計画的に集積する大規模プロジェクト。ブランド力の高いエリアとしても認知されており、上場企業や外資系企業が多数立地している。昨年来、日産自動車や富士ゼロックス等の大手企業が続々と進出して話題を集め、現在も大型施設の計画が複数進行中。みなとみらい線の開業や、横浜駅方面へのショートカットとなる歩行者通路の開通などで、交通利便も向上。オフィスワーカーにとっては、オンとオフの両方を充実させる"ワーク・ライフ・バランス"の実現が可能なビジネスエリアである。

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みなとみらいグランドセントラルタワー

みなとみらいグランドセントラルタワー

2011年6月に竣工予定(2010年11月撮影)。

オフィスはワンフロア約820坪、天井高2,800㎜の空間。
各種設備の充実はもちろん、環境負荷低減への取り組みも充実しており、建物の環境性能を格付けする「CASBEE横浜」で 最高位のSランク認証を取得している。

BLITZとキャッツシアター

BLITZとキャッツシアター

日産自動車グローバル本社(左)と富士ゼロックスR&Dスクエア(右)

日産自動車グローバル本社(左)と
富士ゼロックスR&Dスクエア(右)

クイーンズスクエア

クイーンズスクエア

対前期賃料変動率〔みなとみらい21〕

クローズアップ 郊外移転:対前期賃料変動率〔みなとみらい21〕

交通

みなとみらい線「みなとみらい」駅

  • 横浜駅 2 分(みなとみらい線)
  • 渋谷駅 28分(東急東横線直通)

JR各線・京浜急行線「横浜」駅

  • 品川駅 18分(JR東海道線)

羽田空港国際線ターミナル駅 17分(京浜急行線)

  • 東京駅 25分(JR東海道線)

首都高速横羽線みなとみらいI.C.・横浜駅東口I.C.近接

主な企業(順不同)

横浜銀行、三菱重工業、新日本石油、日揮、富士ソフト、シンクロン、日産自動車、野村総合研究所、富士ゼロックス、アクセンチュア、レノボ・ジャパン

スマートシティプロジェクト - みなとみらい21の魅力と移転メリット -

新たな試みで次世代型都市へと変化するみなとみらい21

2010年4月、経済産業省による「次世代エネルギー・社会システム実証地域」選定において、横浜市が提案する「横浜スマートシティプロジェクト」が採択された。みなとみらい21地区は、その実験場として重要な役割を担う。全く新しい取り組みで、街は今大きく変わろうとしている。

"スマートシティ"とは、スマートグリッド(次世代電力網)等の技術を使って電力の需給を調整し、エネルギー構造の高度化を図り、低炭素社会を実現した都市を指す。経済産業省は「次世代エネルギー・社会システム実証地域」について提案募集を行い、この実証地域として横浜市、豊田市、京都府(けいはんな学研都市)、北九州市を選定した。これは、日本型スマートグリッドの構築と海外展開を実現するための取り組みとして位置づけられる国家事業である。

この事業に求められる内容は、「大幅な省エネ目標とCO2削減目標」、「大規模な再生可能エネルギーの導入」、「個々の需要地点及び地域レベルでのエネルギーマネジメントシステムの確立」、「地域エネルギーマネジメントと大規模ネットワークとの相互補完関係の構築」、「次世代自動車、鉄道等も活用した交通システムにおけるエネルギーの効率的利用」等となっている。

選定された横浜市が提案した「横浜スマートシティプロジェクト」(YSCP)の概要は以下のとおり。

提案概要

  • CO2削減・国富増大を目的として、企業が持つ英知を横浜に結集させ、新社会システムを構築し、海外へ展開。その際、市民力、多様な地勢、APECといった横浜が誇る資産や機会等を最大限活用。
  • 取り組みの持続可能性を追求するため、市民が実際に暮らす既成市街地でシステム構築を図る。
  • 全体の意思決定や投資・普及啓発等も行う事業体を設置し、エネルギー会社やユーザーの参加も得た推進体制を整備。
  • CO2削減目標は、2025年までに04年比▲30%削減。

取組事項

みなとみらい21・横浜グリーンバレー・港北 ニュータウンの主要3地区で、2010~2014年度 に以下を展開

  • 再生可能エネルギーの大規模導入(27,000kW の太陽光発電導入)
  • スマートハウス・ビルの導入(4,000世帯)
  • 大規模ネットワークと相互補完する電力・熱等の地域エネルギー連携制御
  • 次世代交通システムの普及(2,000台の次世代自動車普及)
  • 可視化等によるライフスタイル革新
  • 企業連合組織の設置による推進体制強化

YSCPには横浜市ほか企業(アクセンチュア、東京ガス、東京電力、東芝、日産自動車、パナソニック、明電舎等)が参加する。みなとみらい21では、2010年11月に開催されたAPECに合わせ、会議参加者やマスコミ向けに各企業の具体的な取り組みついてデモや展示が行われた。主なものには、CEMS(地域エネルギーマネジメントシステム)、HEMS(一般家庭向けエネルギー管理システム)、スマートBEMS(ビルエネルギーマネジメントシステム)、スマートハウス(高効率エネルギーシステムとHEMSによる低炭素住宅)、EV(電気自動車)等がある。

これらの元となる考え方は、今までの「我慢する省エネ」ではなく、環境負荷を低減しながら住む人・働く人にとって快適な街づくりを行うということ。将来必ず到来する低炭素社会において、みなとみらい21には「スマートシティ」の先駆的存在としての新たなブランド力が加わることになる。ここに進出した企業は、次世代型都市への変革を目の当たりにするとともに、ビジネスチャンスも含めてそのメリットを享受することになるだろう。

【出所・参考】
経済産業省 ニュースリリース
http://www.meti.go.jp/press/index_history.html
横浜市 報道発表資料
http://www.city.yokohama.jp/ne/news/press/

移転の経済的メリット - みなとみらい21の魅力と移転メリット -

リーズナブルなオフィス賃料相場と、充実した立地支援制度

右のグラフは、東京郊外各オフィスエリアにおける調査対象大型ビルの四半期毎の想定賃料を、各期の東京全体の調査対象大型ビルの平均を100とした場合の指数で表したものである。グラフからは、郊外の賃料は低水準とはいえ、全体平均との差が縮小傾向を示していることが分かる。この背景には、オフィス不況下のテナント誘致競争が激化し、都心中心部で賃料調整が進んだ結果、周辺部との賃料差が小さくなってきたことが挙げられる。

その中で、みなとみらい21については、対東京平均において東京区部より低い割合を維持しながら推移していることが見てとれる。ビルのグレードや規模から考えると、東京では実現できない賃料削減効果を伴う大型集約移転も可能であるといえるだろう。しかし、今後の景気動向によっては、いつまでもリーズナブルな賃料水準でハイグレードビルに入居できるとは限らない。大型移転を考えるならば、当地区がエリアポテンシャルを増大させていることも勘案して、移転タイミングを見極めることがポイントとなる。

また、横浜市が企業誘致において減税や助成金による手厚い支援制度を用意していることも、移転を考える企業には大きなメリットだ。対象となるにはいくつか要件があるが、賃貸オフィスへ移転する企業にも業種を限定せずに助成があることが特徴。例えば、新たに設置した本社等に係る法人市民税法人税割額の約1/2(最大1億円/年)に相当する助成金が、3年間交付される場合もある。

各期の東京平均を100とした場合の各エリアの水準

クローズアップ 郊外移転:各期の東京平均を100とした場合の各エリアの水準

※ 助成制度の対象要件は、「横浜市経済観光局 企業誘致ガイド」のホームページ[http://www.city.yokohama.jp/me/keizai/yuchi/]を参照

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上記内容は オフィスジャパン誌 2010年冬季号 掲載記事 です。本ページへの転載時に一部加筆修正している場合がございます。

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