シービーアールイー株式会社
コンサルティング本部 シニアコンサルタント 柴田 才
店舗ビル開発の“活況”。いまだかつて、これほどまでに全国の各都市の中心地で、店舗ビル（商業施設）の開発が計画・実施されている時があったであろうか。
新たな開発は、街に様々な変化を与える。
例えば、銀座。2005～2008年頃、複数の再開発が行われ、マロニエ通り沿いは新たなラグジュアリーブランド集積エリア、中央通りの六～七丁目はファストファッション集積エリアとなった。また、有楽町駅前の再開発により、マロニエ通りからの「銀座」と有楽町駅との間に人の流れが生まれた。最近では、昨年オープンした「渋谷ヒカリエ」によって、これまでの渋谷に少なかった客層の獲得に成功したと言われている。また、表参道では、2つの大規模再開発により魅力的な店舗の集積がさらに高まった。
ここまでは、全国主要都市における開発計画をマップで見ていただいたが、ここでは、いくつかのエリアをピックアップして、もう少し細かく解説してみる。
銀座
まずは、東京の「銀座」エリア。このエリアでは、現在、3つの大規模再開発計画が進行している。
まず、「銀座1丁目A街区計画」であるが、現状の「中央通り一丁目」エリアは店舗集積が限定的であり、同じ中央通りでも二丁目以南と比べると人の流れが少ない。しかし、当該計画への店舗誘致によって人の流れが生まれることが想定され、人の流れが生まれればさらなる店舗集積が進展し、面的な広がりも考えられる。
次に、「モザイク銀座阪急建替計画」については、人の流れの変化が考えられる。当該計画が位置する数寄屋橋交差点は、有楽町駅から「銀座」エリアへの入り口の一つではあるが、主な人の流れは〔図1〕のようになっている。細かな視点ではあるが、当該計画によって交差点を渡る新たな人の流れが生まれることが想定され、外堀通り方面への面的な広がりも考えられる。
「銀座松坂屋建替計画」については、突出して規模が大きいことから、街に与える影響は未知数である。しかし、これまで以上に“人が集まる”ことになることは間違いないであろう。また、前述の「モザイク銀座阪急建替計画」と関連して、みゆき通りの人の流れが注目される〔図2〕。
このように、「銀座」エリアでは3つの大規模な再開発により、店舗集積の増加と新たな人の流れの発生、及び面的な広がりという変化が想定される。また、東日本大震災以降、耐震性の問題はオフィスビルだけではなく、店舗ビルにおいても重要な課題となっている。築年数が経過したビルが非常に多い「銀座」エリアにおいては、耐震性の問題による建替も、今後重要なキーワードになってくると考えられる。
渋谷
次は、「渋谷」エリアである。このエリアでも、渋谷駅を中心に3つの大規模再開発計画が進行している。この3つの計画が街に与える影響は、前述の銀座のような商業エリアの面的な広がりや人の流れの変化というものではなく、街自体の特性を変えてしまう可能性が考えられる。
渋谷は、“若者の街”として認知されている。しかし、昨年オープンした「渋谷ヒカリエ」は、“大人の女性”という新たな客層を獲得した。つまり、渋谷は、これまで一定の客層によって支持されていたがその層を広げようとしており、当然ながらこの3つの再開発計画にも反映されてくるものと考えられる。
〔図3〕は、2007年（平成19年）の商業統計である。渋谷駅は新宿駅に次ぐ乗降客数を有しながら、「銀座」、「池袋」よりも数値が低くなっている。逆にいえば、本来持つ商業エリアとしてのポテンシャルを十分に発揮できていないともいえる。しかし、“若者の街”を残しつつ、そこに新たな客層も吸引し、“情報発信地”としての感度を失わないような開発が進めば、渋谷は街として劇的に変貌することが想定され、現在のポジションも大きく飛躍する可能性を有している。
新宿
3つ目のエリアは、「新宿」エリアである。このエリアでは、新宿駅南口の再開発が注目である。南口エリアには2つの大規模商業施設があるが、国道20号線（甲州街道）による分断感は否めなかった。しかし、この再開発により人工地盤などが整備され、南口エリアの回遊性が向上すれば、既存の商業施設と新たな商業施設により新宿駅南口への人の流れが増加することは間違いない。また、「新宿駅東西自由通路」の整備や「歌舞伎町」エリアの再開発なども進行しており、これまでの駅ビルと新宿通りを中心とした街に、人の流れの変化と面的な広がりが考えられる。
その他、「原宿・表参道」エリアや「池袋」エリアにおいても複数の再開発計画が進行しており、街全体に影響を与える規模ではないものの、新しい店舗の出店やそれに伴う店舗集積の高まりにより、来訪者の増加や人の流れの活性化などが期待される。
梅田・名駅
地方都市では、大阪の「梅田」エリアと名古屋の「名駅」エリアの 大規模再開発が注目である。
まず、「梅田」エリアであるが、4月に総延床面積約55万㎡「グランフロント大阪」がオープンした。商業施設は、延床面積約8万㎡、約260の店舗が出店する計画であり、この数年の間にオープンした商業施設と合わせると、当該エリアの商業床面積（ 売場面積）は飛躍的に拡大していることになる。
続いて、「名駅」エリアである。このエリアは、2015年オープンに向けて3つの大規模再開発が進行している。床面積の詳細は未定であるが、どの開発計画にも低層部には商業施設が計画されていることから、かなりの規模の商業床面積が供給されることになる。
また、この大阪と名古屋の2つのエリアに共通する注目ポイントとして、駅周辺の再開発と既存の路面商業エリアとの関係がある。具体的には、大阪の梅田駅周辺の商業集積の高まりにより、既存の路面商業エリアである「心斎橋」エリアへの来訪者が減るのかどうか、また、今後の名古屋駅周辺の再開発による商業集積の高まりにより、既存の路面商業エリアである「栄」への来訪者が減るのかどうかということである。
この点については、現時点で結論を出すことは難しい。しかし、縦型集積の商業施設を中心とした駅周辺の再開発と“路面”商業エリアでは、出店する店舗（テナント）も、買い物客も、各々が目的を自ら棲み分けしているものである。また、既存の路面商業エリアにおいても、ビルの建替に伴うストックの更新や新規出店など、“街のリニューアル”は行われている。
このような状況を踏まえれば、駅周辺の再開発計画のオープン当初は人の流れに変化は出るものの、中長期的には各エリアがそれぞれの目的に従って成り立っていく（共存していく）と考えられる。
最後に、足元においては“アベノミクス効果”に対する期待感が各種経済・消費指標に表れ始めてきており、消費回復への期待が高まってきている。これだけの“売場”が供給されても、肝心の消費が伸びていかないことにはオーバーストアー状態となってしまうため、今後の消費の回復は、「どこに、何ができるか」と同じか、それ以上に重要なポイントである。また、今後は、今回の特集で取り上げたような新規供給だけではなく、既存店舗のリニューアルも増加していくと思われ、こちらの動向にも注目する必要がある。
新規供給計画やリニューアル計画、店舗の出店動向といったマーケットの需給バランスとそれに伴う賃料動向、今後の商業マーケットは目が離せない状況が続きそうである。
