前ページ「オフィス移転フローと投資コストの相場観」は、東京都心部における社員100名300坪の企業本社、約1年のプロジェクト期間のオフィス移転を想定し、その構想段階から移転後の運用までのスケジュールに沿って、かかる投資コストの全体像を示したものです。移転対象ビルの工事区分や工事条件、新オフィスの構成内容により工程や金額は大きく変動するものですが、移転を取り巻く投資対象と、そのおおよその相場観はイメージいただけるのではないでしょうか。
オフィス移転投資は各企業千差万別であり、一体何を重視し、何に投資するのか、何に費用がかかるのかはケース・バイ・ケース。そこで、ここからは、東京都心部でのオフィス移転について、仮想の事例を6案件シミュレートし、そこでの賃料や入居工事にかかる投資コストをもとにポイントを解説していきたいと思います。もちろんですが、移転内容のすべて、移転費用のすべてを示したものではなく、その一部を抜粋した参考事例であることを最初にお断りしておきます。前半の3事例は、移転するオフィスの規模の違いを中心に想定。後半3事例は、それぞれ特徴のあるオフィス移転を考えています。
外資系金融機関本社の大型統合移転
CASE 1では、これまで3拠点に分散していたオフィスを新築大型ビルに統合する、外資系金融機関のオフィス移転を想定してみました。従業員は1,500名。移転先の面積は、集約移転なのでこれまでの3拠点合計5,400坪から有効活用を図り、5,000坪に縮小。オフィス賃料は、昨今の市場を反映して単価の高いビルへの移転となっていますが、統合に伴う使用面積縮小により、月額のコスト増は280万円程度に抑えられています。
新築大型ビルへの移転の場合、オーナー指定業者で施工しなければならない建築設備工事のB工事のコストが高くなる傾向が見られます。また、このケースの場合は金融機関を想定していますから、業界特有の特殊な設備を設置するなど、大掛かりな工事になる前提で単価を設定しています。内装もハイグレードな設えにすることが多く、その点からも、入居工事費用はかなり高額になることを想定しなくてはならないでしょう。原状回復工事も、旧オフィスが入居していたビルのグレードや、そこでの内装や導入していた設備等を鑑みて、このような金額で想定しています。しかも3拠点での工事になるわけですから、作業工程は複雑化し、コストは当然高くなります。
新オフィスやビルのグレード感のみならず、こうした大規模移転の場合、移転コストを上昇させる大きな要因となるのが移転にかかる期間の長さとスケジュール管理の難しさです。引越だけを考えても、従業員の数が多いため1回で済まないことが多く、何度かに分けて行われます。しかもその間は、旧オフィス3拠点と新オフィス1拠点の、合計4拠点を同時に稼働させなければならず、そのためにも費用が余分にかかります。
統合移転の場合、移転構想からビル契約、設計、入居工事、引越という移転スケジュールをきちんと管理できるかどうかが成功の鍵となります。1企業が分散していた拠点を集約するだけなら、まだ容易なのですが、これが子会社やグループ会社の集約となると、格段に大変になってきます。設計の前に、どの会社がどのフロアに入居するのか、工事費や賃料の負担の割合はどう分担するかなど計画段階でかなりの時間が割かれ、その後のスケジュールに影響するということが多々見受けられます。
新築大型ビルにハイグレードで機能的なオフィスを構築する、スケジュール管理が難しい統合移転の場合、早い段階から外部のプロジェクトマネージャーをパートナーとして招集するのが得策と言えます。移転ビルへの造作が多いということはオーナーとの交渉も多岐にわたると言え、賃貸借契約を結ぶ段階、あるいはそれ以前からプロジェクトマネジメントを導入することが理想でしょう。そのことにより、コストを軽減できるとともに、理想的なスケジュールで工事から移転までを実現できることとなります。移転に伴う煩わしい交渉や、コスト管理、スケジュール管理などの業務を軽減して、できるだけ本業に専念するためにも、おすすめします。
