福岡 - 市場動向と賃料相場　2024年9月期

堅調なテナント需要により、
空室率は低下傾向で推移。

既存ビルでも順調に空室を消化

シービーアールイー㈱の調査によると、2024年9月期の福岡主要オフィスゾーンの空室率は、対前期（同年6月期）比0.1ポイント低下の3.8％。想定成約賃料（共益費込）は、対前期比0.3％上昇の16,200円／坪となった。

前期に引き続き、テナント需要は堅調で、一部エリアでの立ち退き需要はもちろん、IT系企業を中心に、拡張移転や県外からの新規開設などの需要が多く、空室率は低下傾向にある。既存ビルの空室においても、新築ビルと比較して割安感があることから、テナント需要が高まっており、ハイグレードビルや好立地のビルから順に、空室を消化している。

天神では、福岡市が主導する再開発促進策「天神ビッグバン」による新規供給が、目白押しとなっている。2020年から新規供給が行われ、2024年末以降、天神の街並みは、さらなる変化を遂げる見込みである。これから竣工予定の新築ビルの募集活動も本格化しており、すでに多くのテナントが、各新築ビルの比較検討の動きを見せ始めている。

博多でも天神と同様に、福岡市が主導している再開発促進策「博多コネクティッド」による新規供給が行われている。博多では、立ち退きによるテナント需要が活発だったこともあり、2024年に竣工した新築ビルは、竣工時にすでに満室近い内定率のビルばかりとなった。

検討ポイントはビルの付加価値

昨今、ハード面として、ビルグレードの改善やBCPへの関心・重要度が高まっている一方で、人材の確保や従業員満足度の向上という人的要因から、新築ビルへの需要が高まっている。近年竣工、並びに今後予定されている新築ビルは、制震や免震という建物構造に加え、リフレッシュスペースや貸会議室など、共用部の充実化が目立っている。東京や大阪などの大都市だけでなく、福岡でもビルとしての付加価値が、新築ビルの検討ポイントとなっている。

福岡は、これまでにない大量供給時代を迎えており、新たなマーケットが形成されてきている。天神・博多における今後の開発では、数万坪規模のさらなる供給が控えている。福岡のオフィスマーケット動向は、まだまだ目が離せないものとなっている。

福岡支店　湯本　佳弘

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