横浜 - 市場動向と賃料相場　2025年3月期

オールグレード空室率は5%台まで低下。
みなとみらいは新規開設需要が増加。

横浜駅周辺の逼迫状況が継続

シービーアールイー㈱の調査によると、2025年3月期の横浜オールグレードの空室率は5.8%となり、前期（2024年12月期）の6.5%から0.7ポイント低下した。

エリア別に見ると、「横浜駅周辺」エリアの空室率は、前期の2.2%から0.1ポイント上昇の2.3%となった。空室が少ない状況が続き、2024年の新築ビルは、ほぼ空室を抱えることなく竣工した。また、解約による新規空室は、マーケットに出てくることが少なく、駅に近い物件を中心に需要が高いことから、今後も逼迫したマーケットが続くと予想される。

「みなとみらい」エリアの空室率は、前期の9.7%から1.3ポイント低下の8.4%となり、空室が大きく消化された。自社ビルの老朽化や事業拡大などの理由により、新規開設の需要が増えた影響が考えられる。また、2025～2026年は新規供給がないため、来期以降も空室消化が進むと考えられる。

新横浜の空室率は低下傾向

「関内」エリアの空室率は、前期と比べ、やや上昇したが、エリア内での拡張移転や近隣からの移転もあり、需要は底堅い。2025年末に大規模物件の竣工が予定され、2026年春にはホテルや商業エリアのオープンもあり、関内駅前の雰囲気は大きく変わるだろう。

「新横浜」エリアは、引き続き空室率の低下傾向が続いており、大規模リニューアルをした物件や、今年竣工予定の物件に、需要が集まっている。一方で、同エリアにおいては、エリア内での移転が多いことから、今後は二次空室の影響が懸念される。

「川崎」エリアの空室率は、前期から横ばいで推移。いまだに大型空室を抱えている物件がある上、新川崎エリアでも、空室が長期化している物件があり、マーケットの回復には、もう少し時間がかかりそうだ。武蔵小杉エリアでは、空室消化が順調に進んでおり、コロナ禍前の水準に回復している。

横浜市と川崎市では、R＆D企業の誘致に積極的に取り組んでいる背景もあり、最近では、貸し主がビルをR&D仕様へコンバージョンすることも増えている。研究開発を行う企業も、優秀な人材の獲得・維持のため、施設のあり方を考えるケースが増えているようだ。今後は、オフィスビルだけでなく、R＆Dに対応したビルの動向も注視したい。

横浜支店　佐藤　亮子

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