福岡 - 賃貸不動産市場　2024年3月期

空室率は2期連続で低下し、
成約賃料は上昇傾向で推移。

活発な拡張移転で空室消化は堅調

シービーアールイー㈱の調査によると、2024年3月期の福岡主要オフィスゾーンの空室率は、対前期（2023年12月） 比0.5ポイント低下し4.0%となった。今期は、IT系企業を中心とする拡張移転や館内増床、採用強化を目的とした立地・環境改善での移転が、特に散見された。また、新築物件への移転や拡張・集約に伴って発生した二次空室は、募集から短期間で堅調に消化されていることも、空室率低下の要因として挙げられる。

想定成約賃料（共益費込）は、対前期比0.3%（50円／坪）上昇の16,120円／坪となった。福岡市が主導する再開発プロジェクト「天神ビッグバン」「博多コネクティッド」で供給が進む、ハイグレードな大型オフィスなどが、福岡の賃料上昇を牽引している。さらに、既存ビルにおいても、地下鉄直結や大通りに面した大型ビル、築浅でスペックの高い競争力のあるビルは、募集価格のまま成約に至っていることも、成約賃料上昇の要因と考えられる。また、新築・既存物件を問わず、募集期間が長期化するオフィスを中心に、フリーレント付与など、賃貸条件の緩和が進んでいる物件も一部あるが、賃料を高水準で維持する物件も多く、全体の想定成約賃料はやや上昇した。

今後注目の大型新規供給も

今年の新規供給は、主に天神エリアで開発されており、延床面積は約25,000坪を予定している。「ONE FUKUOKA BLDG.」は、地下鉄空港線天神駅直結の好立地で、地上19階・地下4階建、そのうち地下2階から4階は商業施設、8階から17階は九州最大級の基準階面積約1,400坪のオフィス、18・19階はホテルとなっている。さらに、天神地区最大級の食堂も開設予定であり、すでに入居が決まっているテナントも多い。また、今期竣工した博多エリアの「コネクトスクエア博多」などは、テナントの内定・成約が好調に進んでいる。

分散する拠点事務所の統合や立地改善、労働生産性・安全性の向上につなげるべく、オフィス環境改善のための移転事例もある。しかし、賃料負担能力が高い企業ばかりではないため、今後の景気動向次第では、賃料の見直しや、需要に対する供給量との乖離が、ビル間競争を招くことも予想される。今後のさらなるニーズ喚起や、福岡オフィスマーケット全体の活性化を期待し、注目していきたい。

福岡支店　新谷　英輔

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