東北 - 市場動向と賃料相場　2025年12月期

空室率は前期から横ばいで推移。
賃料の上昇傾向は継続。

今年の空室率は低下見込み

2025年10～12月期末の仙台市内の空室率は4.0％と前期から横ばいで需給バランスが安定していることを示している。

2023～24年の大量供給に対して、需要が前倒しで吸収された背景もあり、2025年は、年初からしばらくテナントの動きが鈍化していたが、7～9月期頃から、例年の動きに戻ってきていた。2026年の新規供給は、ここ数年と比べて少ないため、この需要を既存ビルが吸収していくことを考えると、空室率は低下していくものと思われる。

今期の賃料相場は対前期比で0.7％上昇した。前期の伸びと比べると微増だが、引き続き上昇傾向となっている。前述した通り、今年は、供給の少なさから、空室率が低下していくと考えられているので、賃料は反比例して、引き続き上昇していくことが予想される。また、全国にビルを保有するデベロッパーや生損保などのビルオーナーは、募集賃料の引き上げを積極的に推し進めている側面から、同様の傾向が予想される。

賃料水準の上昇に期待

賃料水準について、全国主要エリアと比較すると、仙台は低水準に位置している。前述の大手オーナーが、募集賃料の引き上げや館内テナントの賃料増額交渉を行い、マーケット賃料の引き上げの要因となっている一方、地元ビルオーナーは、空室リスクを避け、長期の入居を望み、安定収入を得ることを重要視するケースが多い。そのため、募集賃料の引き上げを行うことが多くないため、これらが、他エリアと比べてマーケット賃料が低い要因の一つと考えられる。

仙台では、2000年以降の開発のほとんどが、大手ビルオーナーの供給によるものである。このまま賃料の微増傾向が続く限り、全国主要都市と比較すると、投資の魅力が少なく見えてしまい、今後の投資先として、仙台という選択肢が狭まってしまうことも考えられる。建築コストが上がり続ける中で、リスクを負って開発をするデベロッパーは、可能な限りリスクを下げたいと考えている。この状況下で、仙台を投資先に選んでもらうためには、魅力ある投資先であることを示す必要がある。そうしなければ、仙台の新規開発は先細り、ひいては都市としての発展の足枷となるだろう。多くのビルオーナーにとって、今後のビル運営の転換期が訪れているのかもしれない。

仙台支店　山本　和良

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