8. マルチテナント型物流施設のフロアを必要な面積賃借し、物流センターを構築する
コストパフォーマンス
主要なランニングコストは賃料と共益費である。共用部の維持管理費は共益費に含まれることが多く、自社で負担する費用は比較的限定される。定期借家契約が一般的なため、契約期間満了～再契約時には、新たな賃貸条件の交渉が必要となる。
運営・運用・変化への対応
汎用的な設計のため、自社業務に完全に最適化することは難しい。しかし、現在の物流ニーズに即した付帯施設や共用部を利用できるため、効率的な運営が可能である。将来のニーズ変化への対応は、同一施設内で空きがあれば容易に拡張できる。また、契約フロアの縮小は施設内の需要度合いによってできる可能性 がある。
市場における選択肢や選択の理由
近年、デベロッパーによるマルチテナント型物流施設の開発は活発であり、都市周辺部や主要幹線道路沿いを中心に多くの選択肢がある。同手法の選択には、初期投資費用の低減、短期間での物流拠点開設、事業規模の変動に対応できる柔軟性の確保、最新の設備やアメニティの活用といった理由や背景がある。
具体的なケース
• オペレーションの特殊性は低いが、需要の波が大きく、必要なスペースが変動しやすい3PL事業者の物流センターとして使用する。
• ピッキングワーカーなど多くの労働力を確保するため、施設に付属する休憩室や食堂、コンビニといった高いアメニティがある施設を利用する。
• BCPの一環として、複数の拠点へリスク分散する際の拠点の一つとする。
| 初期投資 | ランニングコスト | ニーズ変化への対応 | 運用のしやすさ | 市場ボリューム |
|---|---|---|---|---|
 土地・建設費不要。敷金・保証金、仲介手数料が主。 |
 賃料と共益費が主。立地に対する相場観は高めとなる。 |
同一施設内で空きがあれば拡張・縮小も比較的容易。 |
 汎用設計で自社最適化は難。ただし最新設備・共用部を活用できる。 |
開発が活発で、都市部や物流適地を中心に多くの選択肢が。 |
メリット
- イニシャルコストを抑え短期間で物流センターを稼働できる。
- 付帯施設（トラック待機スース、アメニティ、オフィスなど）を利用できる。
- 防災対策やセキュリティが整っている場合が多い。
- 不動産保有の手間やリスクを回避できる。
デメリット
- 建物構造が汎用的なため、自社業務への最適化は難しい。
- 複数企業による共同使用のため、利用規約の順守が求められる。
- 特定の時間帯に搬出入や荷役作業が集中しがちで混雑が発生しやすい。
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