既存倉庫購入・改修｜物流センター構築手法

3. 物流ニーズに適したエリアで必要な規模の倉庫を購入し、自社仕様の物流センターに改修する

コストパフォーマンス

土地付建物を購入するため初期投資は大きく、改修費用も発生する。土地購入・建物建設より総額を抑えられる可能性もあるが、物件の状態による。ランニングコストは賃借より低廉だが、既存倉庫の性質上、新築物件に比べ維持管理費と修繕費がかさむ場合もある。

運営・運用・変化への対応

改修によって自社仕様に近づけることが可能。しかし、既存建物の構造が制約となるため、新築ほどの最適化は難しい。将来のニーズ変化への対応は購入した物件の敷地や構造に依存し、大幅な拡張やレイアウト変更には制約が生じやすい。敷地に余裕があれば増築も可能だが、内部の改修で対応する場合が多い。

市場における選択肢や選択の理由

既存倉庫物件の売買市場は存在する。しかし、物流ニーズに適した立地、規模、構造の物件が常にあるとは限らず、築年数や状態も様々。同手法の選択には、建築費高騰を念頭に置いた初期投資費用の低減、比較的短期間での物流拠点の確保、ごく限られたエリアでの物件検討といった理由や背景が考えられる。

具体的なケース

• 急な事業拡大により既存の物流センターが手狭になり、近隣で手頃な中古倉庫が見つかったため購入し自社センターを構築する。
• 物流用途のみならず、オフィスやラボ、軽作業といった機能も付加したい拠点構築にあたり、ベースとして適した中古倉庫を購入・改修して使用する。

初期投資	ランニングコスト	ニーズ変化への対応	運用のしやすさ	市場ボリューム
購入と改修で高額となるが、新築より抑えられる可能性も。	賃料なし。既存建物なので維持費・修繕費が割高になる可能性も。	既存建物に依存。大幅な変更は困難。	既存建物に依存。大幅な変更は困難。	中古物件市場は存在するが、条件に合う物件はまれ。