大型ビルは「空室率1%台」の貸し手市場へ。 ビルオーナーが取り残されないための“選ばれる”新戦略

「空室の問い合わせがなかなか来ない……」
「プロパティマネジメント/仲介業者に任せているけれど、具体的な動きが見えてこない」
「本業が忙しくて、内覧対応や条件交渉まで手が回らない」

ビルオーナーや、複数物件を運用する投資家の皆様から、こうした切実な声をよく伺います。

変化する市場、二極化するオフィス需要

現在の東京オフィスマーケットでは、新築ビルや大型のグレードA^※を中心に需要が集中しています。2026年2月末時点のグレードA^※空室率はわずか1.0％と、極めて低い水準で推移しており、引き続き強い引き合いが見られます。

一方、市場全体に目を向けると、すべての物件が同様の環境にあるわけではありません。物件によっては、従来以上に「選ばれるための工夫」が求められており、単に募集図面を流して反響を待つだけでは、優良なテナントと出会うことが難しくなっています。そこで今、注目されているのが、ビルオーナーの「攻めの右腕」となる「リーシングマネジメント」という手法です。

*グレードA：主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）を中心に立地し、貸室総面積6,500坪以上、延床面積10,000坪以上、基準階面積500坪以上の規模を有する、原則として竣工後概ね15年以内のオフィスビルを指す。ただし、ビルのランドマーク性や設備スペック等を総合的に勘案

「勘」に頼らない、データで勝つリーシング戦略

CBREのリーシングマネジメントでは、まず市場からその物件がどう見られているかを客観的に把握するところから始まります。周辺エリアや競合物件、テナントの動向を整理し、現状の立ち位置を明確にすることで、取るべき戦略が見えてきます。

立地や規模を問わず、物件には必ず活かせる特性があります。
重要なのは、それを感覚ではなくデータで捉え、どの層にどう届けるかを設計することです。

• エリア×グレード別データに基づく、市場内での立ち位置整理
• 最新テナントニーズを踏まえた、訴求軸・条件設計
• 市場と照らした、賃料水準の妥当性判断　など

「とりあえず前の賃料と同じで」と募集を出すのではなく、ターゲットを明確にし、戦略的に“埋めにいく”ための準備を整えます。

「見せ方」で差をつける、プロ品質のPR準備

多くの場合、入居を検討する企業は、仲介業者から提供された物件資料や、仲介業者のインターネットで調べた情報をもとに、現地を訪れる前に検討対象を絞り込んでいます。
その仲介業者はビル側が発信する情報をもとに、どの物件を提案するかを判断しています。

こうしたプロセスでは、入手できた情報の中で物件同士の比較が進みがちなため、写真や募集資料といった情報の見せ方が、物件の印象や評価を左右します。
このような場合、規模にかかわらず重要なのは、情報の質と発信力です。

CBREでは、こうした選定プロセスを前提に、物件の魅力を的確に伝えるためのプロ品質のPR施策を整えています。

• 都内仲介業者 約200社・約1,600名へダイレクトに情報発信
• 物件の強みがひと目で伝わる募集資料の作成
• 3Dパースやバーチャル内覧の活用　など

仲介業者の担当者が「この物件なら自信を持って紹介できる」そう感じられる状態をつくることが、成約への近道となります。

「動いてもらう」仕組み、仲介業者への継続的なアプローチ

空室が埋まらない大きな要因の一つに、情報の鮮度が落ち、仲介業者の記憶や提案リストから外れてしまうことがあります。CBREのリーシングマネジメントは、一度情報を投げて終わりではありません。以下のような継続的な営業活動を行います。

• ターゲット企業や仲介業者への定期的な訪問
• 内覧後の丁寧なヒアリングとフォローアップ
• 市況や反響を踏まえた、継続的な情報更新と再提案　など

こうした取り組みを通じて、ビルオーナーに代わり、「営業の足腰」を活かした地道なアプローチを積み重ね、物件の市場での露出を継続的に維持します。

複雑な調整・交渉の負担を、プロが伴走支援

内覧が進み、入居の意思（LOI）が届いてからが本当の勝負です。 条件交渉や原状回復範囲の整理など、専門知識が必要な細かな調整が続きます。

こうしたプロセスは、一つひとつは小さく見えても、判断や対応を重ねるうちに大きな負担になりがちです。

リーシングマネジメントでは、煩雑になりやすい調整・交渉のプロセスを整理し、プロが伴走しながら体系的に支援します。ビルオーナーには、すべてを抱え込むのではなく、 重要な論点と最終的な意思決定に集中できる環境をご提供します。精神的な負担を抑えながら、条件面・契約面の質を高めていくことが可能です。

空室解消は、「最高のパートナー」選びから

リーシングマネジメントとは、単なる「仲介業務の代行」ではありません。

物件の特性や背景、その物件が本来持つ価値を理解したうえで、ビルオーナーと同じ目線に立ち、価値をどう高め、どう市場に伝え、収益につなげていくかを共に考える「伴走型の支援」です。

• 空室期間を短くしたい
• 優良なテナントを入れたい
• 募集は出しているが、反響が伸びない
• 仲介業者からの提案頻度が下がっていると感じている
• 条件交渉や調整に時間と労力がかかっている

もし一つでも当てはまるなら、一歩踏み込んだリーシング体制を検討してみてはいかがでしょうか。 あなたのビルが持つポテンシャルを最大限に引き出すお手伝いをいたします。