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首都圏の空室率は5%割れ、全4エリアで空室率低下

GDP
成長率 Q4
首都圏LMT※※
空室率 Q4
近畿圏LMT※※
空室率 Q4
中部圏LMT※※
空室率 Q4
+1.9%予想値※
前年同期比
-0.9pts
対前期比
+3.9pts
対前期比
-8.8pts
対前期比

出所:日本経済研究センター、 ※※大型マルチテナント型物流施設

  • 今期の首都圏LMT (Large Multi-Tenant LogisticsProperties=大型マルチテナント型物流施設) の空室率は4.9%に低下。空室率が5%を下回るのは2015年Q3以来9四半期ぶり。竣工1年以上の空室率は1.4%に低下し、2015年Q4の1.2%に次ぐ低い水準となった。
  • 空室率は、首都圏の4エリア全てで低下。東京ベイエリアは6.2%、外環道エリアは1.4%、国道16号エリアは1.4%、圏央道エリアは、17.8%となった。国道16号エリアの空室率は同エリアの過去最低値。
  • 首都圏全体の実質賃料は堅調な需要を反映して0.5%上昇の4,070円/坪。エリア別では、Q3に大きく上昇した東京ベイエリアのみ今期は横ばいに留まり、その他3エリアはそれぞれ対前期比で上昇した。
  • 首都圏の2018年Q1の新規供給は202,000坪と、四半期ベースで過去最大となる見込み。これは、2015年~2017年の四半期ベースでみた平均新規供給74,000坪の約2.7倍に相当する規模。
  • 近畿圏LMT空室率は19.6%、前期に一旦低下したものの再び上昇した。日本最大級の物流施設が空室を残して稼働した影響。既竣工物件のうち、大阪府内陸部では順調にリーシングが進展する一方で、湾岸部では空室の消化が進んでいない。
  • 中部圏LMTは空室率5.4%と、前期14.2%から急速に低下した。2017年の新規竣工LMT計8棟のうち7棟が、竣工から1年以内に満室稼働。

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人手不足が需要を後押し

Figure 1 : 首都圏LMT物流施設 需給バランス

Figure 1 :  首都圏LMT物流施設 需給バランス

12月期の日銀短観では、大企業・製造業の業況判断指数が5四半期連続で改善した。一方、雇用判断指数はマイナス幅が拡大し、人手不足が一段と進んでいることを示している。人手不足が物流業界にとって大きなボトルネックになっていることは今さら言うまでもない。しかし、人手不足を背景とした企業の省力化ニーズが、大型マルチテナント型物流施設(LMT)に対する需要の一部を形成しているのも事実である。というのも、自動化設備など省力化投資の効率を高めるためには、施設の大型化が鍵となるからである。首都圏LMT市場では、過去最大規模の新規供給が2018年、2019年と続く。その背景には、eコマースの拡大のほかに、このような省力化投資のために施設が大型化するという想定もある。とはいえ、自動化設備の一般普及はまだ緒に就いたばかりである。本格的な自動化設備の導入は大手ユーザーに限られているのが現状である。そのため、当面は人材確保の難易度が物件の稼働を左右する主因の一つとなるだろう。

調査概要

調査対象 全国16都道府県に所在する、主な用途が倉庫である一般募集された施設
大型マルチテナント型
物流施設(LMT)
対象地域 首都圏:東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県を中心とする地域(118棟)
近畿圏:大阪府、兵庫県、京都府を中心とする地域(30棟)
中部圏:愛知県を中心とする地域(19棟)
対象施設 首都圏、近畿圏:延床面積10,000坪以上 中部圏:延床面積5,000坪以上
原則として、開発当時において複数テナント利用を前提として企画・設計された施設
空室率 (1)3月末 (2)6月末 (3)9月末 (4)12月末 時点集計
空室は集計時点で即入居可能であるものを対象(新築施設は竣工済みのものが対象)
実質賃料指数 新規契約する場合、調査時点で成約すると想定される賃料(共益費含む)
契約期間、フリーレント期間を考慮した実質的な月額賃料を基に算出した指数
募集賃料 (1)1-3月 (2)4-6月 (3)7-9月 (4)10-12月 期間集計 
月額募集賃料の坪当たり単価(共益費を含まない)
中大型施設 1棟あたりの募集面積1,000坪以上の物流施設
東京、千葉、埼玉、神奈川、愛知、大阪、福岡の各都府県対象

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