売却事例

古河電気工業株式会社
全社資産運用・企画チーム　担当部長　曽碕　育治 氏

物流拠点として入手した千鳥

当社が今回売却した千鳥物流センターは、もともと、千葉県が東京湾を埋め立て鉄鋼流通業務地区として開発した土地をある商社が取得し、その後、当社が譲り受けたものです。1987年に県に利用変更を申し出て、物流施設としての利用許可を取得。1988年に工事着工。以降、千鳥物流センターとして、倉庫をはじめ軽作業場(光ファイバーに使用する部品組立工場)、岸壁などの業務施設と、グラウンド、体育館等を整備していきました。所有権については、1994年に正式に取得することとなりました。

1980年代、当社は横浜の新羽に関東圏の物流センターを所有していたのですが、同地は、現在、地下鉄路線が通っていることでも明らかなように市街地で、しかも敷地は手狭。また、道路づけが良くないため、大型トラックの出入りにも不便さを感じていました。そのため、まとまった土地を探していたところ、ちょうどタイミングよく、千鳥の土地について取得の話がまとまったのです。

この取得にあたっては、古河電工内の物流拠点としての利用はもちろんですが、賃貸倉庫の営業も視野に入れていました。そのため、船からの荷揚げ・荷降ろし用にと、テナントの利便性を考え岸壁を整備したのですが、これについては、なかなかご利用いただける借り手が見つかりませんでした。その後、某自動車会社が、全国の物流拠点を連絡するうえで非常にアクセスがいいということで、車の積み込み・積み出しにご活用いただくこととなりました。 また、当初から私どもで利用を考えていたのが、当社のサッカークラブが前身となるJリーグチーム・ジェフユナイテッド市原の練習グラウンドです。そのため、天然芝・人工芝の二つのグラウンドや体育館を整備したわけです。当社が今回売却した千鳥物流センターは、もともと、千葉県が東京湾を埋め立て鉄鋼流通業務地区として開発した土地をある商社が取得し、その後、当社が譲り受けたものです。1987年に県に利用変更を申し出て、物流施設としての利用許可を取得。1988年に工事着工。以降、千鳥物流センターとして、倉庫をはじめ軽作業場(光ファイバーに使用する部品組立工場)、岸壁などの業務施設と、グラウンド、体育館等を整備していきました。所有権については、1994年に正式に取得することとなりました。

1980年代、当社は横浜の新羽に関東圏の物流センターを所有していたのですが、同地は、現在、地下鉄路線が通っていることでも明らかなように市街地で、しかも敷地は手狭。また、道路づけが良くないため、大型トラックの出入りにも不便さを感じていました。そのため、まとまった土地を探していたところ、ちょうどタイミングよく、千鳥の土地について取得の話がまとまったのです。

この取得にあたっては、古河電工内の物流拠点としての利用はもちろんですが、賃貸倉庫の営業も視野に入れていました。そのため、船からの荷揚げ・荷降ろし用にと、テナントの利便性を考え岸壁を整備したのですが、これについては、なかなかご利用いただける借り手が見つかりませんでした。その後、某自動車会社が、全国の物流拠点を連絡するうえで非常にアクセスがいいということで、車の積み込み・積み出しにご活用いただくこととなりました。

また、当初から私どもで利用を考えていたのが、当社のサッカークラブが前身となるJリーグチーム・ジェフユナイテッド市原の練習グラウンドです。そのため、天然芝・人工芝の二つのグラウンドや体育館を整備したわけです。当社が今回売却した千鳥物流センターは、もともと、千葉県が東京湾を埋め立て鉄鋼流通業務地区として開発した土地をある商社が取得し、その後、当社が譲り受けたものです。1987年に県に利用変更を申し出て、物流施設としての利用許可を取得。1988年に工事着工。以降、千鳥物流センターとして、倉庫をはじめ軽作業場(光ファイバーに使用する部品組立工場)、岸壁などの業務施設と、グラウンド、体育館等を整備していきました。所有権については、1994年に正式に取得することとなりました。

天然芝グラウンドを収益不動産に

ところが、Jリーグも草創期を経て軌道に乗ってくると、それまでの規定が厳しくなり、フランチャイズとしてチームと地元の一体感を育てるため、練習グラウンドも地元である市原へ移転せざるをえないことになりました。そうなると、グラウンドが空いてしまいます。そこで、この土地を賃貸に出し、事業化を推進していくこととなりました。

当社ではこれまでも、このような未利用地の有効活用を数々手掛けてきたのですが、多くは建築協力金方式を用い、テナントから資金をお預かりして建物を建て、それをお貸しするという手法をとってきました。しかしこの時は、当社でも初めての試みとなる、事業用定期借地権を活用した事業化を行いました。建築協力金方式では、どうしてもバランスシートが膨らみROA(総資産利益率)が低下することになります。事業用定期借地権ならその点に全く影響がなく、また投資は一切必要なくキャッシュフローを生み出す資産とすることができます。全社的にROAを高めていくという経営方針を打ち出していた時でもあり、このメリットを重視したわけです。これを、所有不動産の事業戦略が財務戦略に貢献したケーススタディとして捉え、千鳥を手始めに、以降、各地の遊休地で同スキームを利用するに至っています。

子割分割はせず、一括売却を決意

今回の不動産売却は、まずトップダウンによりスタートしたものです。2004年3月にスタートした中期3ヵ年計画の中に、業績回復の一助を担う施策として、不動産の売却・流動化を挙げました。

こうした当社の考えのもと、2004年度はじめに、まずは各信託銀行から、どんな物件を売却するのかといった問い合わせや、所有不動産をまとめた一括売却、またSPCによる流動化という提案等がずいぶん持ち込まれました。そんな中、具体的に千鳥について「買いたい」という声も耳に入ってきていました。ちょうど不動産証券化市場で、東京都心部のオフィスビルや商業施設への投資がヒートアップし、投資家の目が、郊外型の資産へとシフトし始めた時期と重なり、注目されたということでもあるでしょう。

この時、千鳥物流センターには、関連事業者を含め約26社の企業が入居していました。当初、こんな広い土地一括ではいい値段では売れない、テナントも入っているし、前述のとおり事業用定期借地権が設定されている部分もある。かなり不利だと考えていました。また、長年ご利用いただいてきたテナントに「この地は売却します」「期間満了で、出て行ってください」というのでは、契約上は問題ないとは言え、あまりにも不義理です。そこで、こうしたテナントに対しては、古河が誠意をもって交渉していくこととしました。また、千鳥では当社の物流機能も担っていたわけですが、自社倉庫もすぐには探しきれません。諸条件を勘案して、一時は土地の分割売却を検討したり、さらに直近・近隣の土地取引事例も調査。目算としては一昨年の相場を想定していたのですが、予想以上にいい価格が出そうだという手応えを得、一括の売却に踏み切ったわけです。おかげさまで複数の企業からオファーをいただき、契約に至ることができました。

双方ハッピーな取引成立

こうしたプロセスを経て、2005年2月、オリエンタルランドさんへの一括売却が正式に決定しました。土地・建物一括で、しかもこの条件。時代の変化を感じる取引です。とても良いタイミングだったのではないでしょうか。その上、今はさらに地価上昇がおきているとのことですから、双方、とても良い時期に売買できたと納得しています。

オリエンタルランドさんの取得は、地元で事業を営む方が、地元に土地が必要だということ。結局のところ、このようなニーズが最も切実なのではないでしょうか。オリエンタルランドさんからも、契約後「競合相手となった物流業者は、他にいくらでも事業を展開することができる。条件がそろえば、埼玉でも神奈川でもいい。絶対にこの千鳥である必要はないでしょう。しかし、私たちは自らがビジネスをしている場所の隣だから価値がある」というお話をうかがいました。こうしたプロセスを経て、2005年2月、オリエンタルランドさんへの一括売却が正式に決定しました。

財務戦略と不動産戦略のリンクが奏効

今回の取引は、新聞でも発表されたように155億円の売却金額となり、業績回復の一助としての役割を果たしたと言えるでしょう。時代も味方をしてくれましたが、今後もこうした方針で展開していく予定です。

ここまで、千鳥物流センターの取得、賃貸、そして売却という一連の流れを解説してきましたが、同地に限らず、当社の不動産所有のあり方は、本業に特化しているという点に基本理念があります。モノづくりに徹し、こだわることが私どもの存在意義。メーカーですから事業展開に応じて不動産が必要になる場合もあり、その時々に必要に応じて取得してきました。バブル期も含めて不動産投資は行いませんでしたし、不動産の別会社を設立しても、それは所有地の有効利用や遊休地の活用を考えてのことです。それゆえ、不動産売買による大きな利益もなかったのですが、不良債権も抱えなくて済んだことにつながります。

現在は1950年、60年代に購入した不動産を売却して利益を出しています。含み損がある土地は所有していません。それだけに、優良な資産を残してくれた先輩たちへの感謝の念は深いものがあります。また、社内的には財務と不動産管理が一体となっており、リンクし機能しています。このことが、不動産に対する取り組みが健全、かつ堅実であることの要件になっているとも言えるのではないでしょうか。

今後も、活用と財務を意識した不動産所有という姿勢は、終始一貫して継続することとなります。この方針を貫き、ROAに寄与し、業績に貢献する不動産活用を行っていく決意です。