近年、オフィスマーケットにおいて、従来とは異なるタイプの取引が拡大しています。それが「居抜き」による移転です。居抜きとは、前の入居者が施工した内装を残したまま退去した後、そのままの状態を次の入居企業が引き継ぐことで、店舗、特に個人経営の飲食店などでは昔から普通に行われていました。ただ、オフィスの賃貸借では、これまでめったに見ることはなく、かなり特殊なケースと言えます。それが昨今、そこかしこで散見されるようになってきたのです。
オフィス市場における居抜き移転のはしりは、ベンチャー企業などの小規模なものでした。移転コスト削減のため、デスクや椅子、什器、備品、間仕切りを仲間内で使い回すことに始まり、オーナーサイドとしても、元々がさほど高い与信で貸していたわけではありませんから、テナントが変わったとしても、賃料さえ滞らなければ問題視されなかったわけです。近年ではベンチャー企業と言えど、採用や人材確保に有利なように独自の造作を施し、社員やクライアントに対するブランディング戦略の一環として、ハイグレードなオフィスをつくり込む企業が増えています。しかし、社員の増員が予想以上に早く、そのため2～3年で移転。そこで急成長した渋谷や表参道あたりのITベンチャー企業では、そのハイグレードなオフィスをそのまま知り合いの他社に打診して借りてもらうといったことが一般化していきました。おおむね50坪程度で、受付、会議室があり、あとは執務室といった汎用性の高いオフィスが多かったようですが、こうした場合、我々のような仲介業者が関わらないため、市場として注目されることはありませんでした。
その潮目が大きく変わったのは2020年頃のこと。言うまでもなく新型コロナウイルスの蔓延です。従業員の満足度向上や企業ブランディングについては、むしろ大企業の方が重視しており、自社のカラーを打ち出すためにオフィスのつくり込みが盛んだったところにコロナ禍が襲ったわけです。テレワークが急速に浸透し、そのために数千万円、場合によっては億単位の投資をした内装のオフィスには誰も出社しないという事態に陥りました。さらにはオフィス不要論までが囁かれ始めるに至って、状況は大きく変わっていきます。
現在、大手オーナーのハイグレードビルにおいては、ほとんど定期借家契約（以下：定借）が結ばれています。入居テナントは、余ったスペースを、多層階なら一部のフロアごと返してコストを削減したいけれども、ビルのオーナーサイドは契約を盾に、首を縦に振る理由はありません。ならば居抜きで後継テナントを見つけることでフロアの返床ができないかというニーズが生まれ、300坪、500坪サイズのオフィスにも居抜きの市場が広がっていくことになります。また、コロナ前のオーナーサイドは、当然ながら期間を満了し原状回復をしてもらい、トラブルなく次のテナントに貸したいと思っていました。ですがオフィスの需要が減退していく中、将来的には長期間、空きオフィスになる可能性があるわけですから、すぐに借り手が見つかる居抜きにも魅力を感じ始めたのです。さらに時代的にもSDGｓが社会的な流れとなり、せっかく作った内装や什器を、安易に壊して破棄するよりも、環境に配慮して使い続ける方が、テナントにとってはもちろん、オーナーにとっても企業をアピールするポイントとなるわけです。また、内装や原状回復工事にかかる人件費や資材が、このところ急激に高騰していることも、居抜きオフィスに注目が集まる要因の一つと言えるでしょう。
普通借家契約であれ定借であれ、入居テナントは契約締結後に内装工事を開始し、終了してから移転作業を経て入居ができるわけですから、実際に使い始めるまでには数ヶ月間のブランクが生じます。また、退去時には原状回復工事を施し元の状態に戻すことが必要で、この間も契約期間に含まれるので、ここでも数ヶ月間の空白期間が生まれます。さらに定借の残存期間があって退去する場合など、その分の賃料を払い続けなければなりません。居抜きであれば、これらがすべて一気に解消される可能性があるわけです。
