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大阪 - JRMV2018年第3四半期

賃料相場

2018年11月20日

心斎橋

台風後もインバウンド向けリテーラーの出店ニーズは強い

今期の出店ニーズを牽引したのは、ドラッグストア、免税店、ショールーム型店舗など。関西国際空港が台風の被害を受けたことで、心斎橋エリアを訪れる訪日外国人数が減っていたが、空港の発着便数が台風前の水準に戻ってからは、その数は回復傾向にある。また、インバウンド需要の取り込みを狙うリテーラーからは、台風後も引き続き強い出店ニーズがみられている。中には、相場を上回る賃料で申し込みが入っている事例もある。台風による一時的な売り上げの減少はあったものの、中長期的な影響はないと考えるリテーラーが多いようだ。ただし、賃料レンジの上限を押し上げるほどの事例は未だ出ておらず、今期のプライム賃料は9期連続横ばいの30万円/坪となった。

Figure 10 : 大阪プライム賃料推移(心斎橋)(円/坪)Figure 10 : 大阪プライム賃料推移(心斎橋)(円/坪)

一部で、営業不振による退店とみられる募集物件があったものの、リテーラーのニーズが多い面積が100坪未満の物件では、時間を掛けずに後継テナントが内定している。

一方、訪日外国人の買い物動線から外れた、面積の比較的大きい募集物件では、テナントの引き合いが弱い状況が続いている。募集賃料が相場を上回っていることに加え、心斎橋筋商店街の周辺エリアでは、ドラッグストアなどの出店ニーズが一巡していることが要因と考えられる。

梅田

駅から離れた商業施設ではリーシングに苦戦も

梅田エリア全体で路面店舗の空室が少なく、茶屋町エリアの募集物件では複数のファッションブランドから引き合いがある。また、大阪駅南側の募集物件でも、複数のコンビニエンスストアが申し込みを入れる事例があった。ただし、同じ駅南側でも前面道路の歩行者量が少ないため引き合いが弱い物件もみられる。また、駅からやや距離のある商業施設では、引き続きリーシングに苦戦している空室がある。その背景として、大阪駅直結の商業施設が複数あるため、消費者の買い物需要が駅周辺で満たされていることが挙げられる。

ルクア大阪が、9月から11月にかけて順次、合計14の店舗を新たにオープンする。西日本初出店のファッションブランドやコスメブランド、食物販店が含まれており、話題を集めている。

日本経済新聞がまとめた「2017年度百貨店調査」によると、17年度の店舗別売上高で「阪急うめだ本店」が全国2位(前年度と同じ)となった。免税売上高でも同2位、売上高伸び率(対前年度比)では同3位だ。新たなホテルが複数開業したことで梅田エリアを訪れる訪日外国人数が増えていることが背景と推察する。

Figure 12 : 主な新規出店事例(大阪)Q3 2018

テナント エリア 推定面積(坪) 施設名
MCM 梅田 N/A 阪急うめだ本店
アルビオン ドレッサー 梅田 N/A ルクア
阪急ビューティースタジオ 梅田 N/A 阪急三番街南館
コクミンドラッグ 心斎橋 N/A 三和ケイアンドエルビル

出所:プレスリリース、メディア報道、CBRE、Q3 2018

Figure 13 : 今後の新規供給(大阪)(延床面積1,000坪以上)

施設名 エリア 推定面積(坪) 事業主 オープン
大丸心斎橋店本館建替計画 心斎橋 12,100 J. フロント リテイリング 2019年秋
(仮称)ヨドバシ梅田タワー 梅田 14,700 ヨドバシカメラ 2019年秋
(仮称)大阪Mプロジェクト 心斎橋 1,270 ルイ・ヴィトン・ジャパン 2019年11月
(仮称)新サンケイビル建替プロジェクト 梅田 5,000 サンケイビル 2020年9月
大阪梅田ツインタワーズ・サウス(II期) 梅田 *7,300 阪急阪神ホールディングス 2021年秋
(仮称)梅田3丁目計画 梅田 41,000 日本郵政グループ、JR西日本 2023年度

注:店舗以外の他用途を含むケースあり *百貨店部分全体から、I期に開業する面積を除く
出所:プレスリリース、メディア報道、CBRE、 Q3 2018

調査概要
調査対象 空室率
・CBREが独自に設定した銀座のハイストリート(154棟)
・対象フロアは店舗ニーズの高い1階に限定
プライム賃料/銀座ハイストリート賃料
・CBREが独自に設定した対象地
・ワンフロアの面積が200㎡程度の建物を想定
・対象フロアは店舗ニーズの高い1階に限定
調査時点 四半期 (第1四半期)3月末(第2四半期)6月末(第3四半期)9月末(第4四半期)12月末 時点集計
調査方法 空室率
・空室は集計時点で即入居可能であるものを対象(新築施設は竣工済みのものが対象)
プライム賃料
・対象地のサンプル調査に基づく想定成約賃料の上限値 (共益費を含み、フリーレント等のインセンティブは考慮しない)
銀座ハイストリートの賃料
・対象地のサンプル調査に基づく想定成約賃料の上限と下限の平均値
(共益費を含み、フリーレント等のインセンティブは考慮しない)

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