貸店舗・賃貸店舗の記事

リテールマーケットビュー 2020年第1四半期

賃料相場(最新)

2020年5月22日

テナントの賃料減額要請が続く一方、好立地の募集物件には引き合いも

全国主要商業エリアの貸店舗市場動向をまとめた四半期レポート。
銀座、表参道・原宿、新宿、渋谷、心斎橋、梅田、栄、京都、神戸、福岡の最新動向を掲載。

小売業販売額* 全国百貨店売上高** 訪日外客数*** 訪日外国人消費額****

-4.6% 3月
(前年同月比)

-33.4% 3月
(前年同月比)

-48.9% 1~3月
(前年同期比)

-41.6% 1~3月
(前年同期比)

出所: * 経済産業省、** 日本百貨店協会、*** 日本政府観光局、**** 観光庁

新型コロナウィルス(COVID-19)感染拡大の状況に鑑み、今期(Q1)はプライム賃料、銀座ハイストリート賃料およびその予想、ならびに空室率の集計・公表を控えさせて頂きます。賃料については、成約事例の大幅な減少により賃料想定が困難になっていること、空室率については、感染リスクを考慮し繁華街での調査を控えたことによるものです。

2020年の全国百貨店売上高は、過去最大のマイナス幅

2020年1ー3月期の全国百貨店売上高は、いずれの月も前年同月比でマイナスとなった。特に3月は、新型コロナウィルス(COVID-19)の感染拡大の影響から、33.4%減と過去最大のマイナス幅を記録した。2020年1ー3月期の訪日外客数は、前年同期比48.9%減の394万人。新型コロナウィルス感染拡大によって、多くの国で海外渡航制限などの措置がとられたこと、また日本でも検疫強化や査証の無効化などの措置がとられたことが、前年同期を大幅に下回った要因。特に3月は前年同月比93.0%減の19万4千人と、前年同月276万人を大きく下回った。1ー3月期の訪日外国人消費額は前年同期比41.6%減の6,727億円。ただし1人当たりの旅行支出は同18.8%増の17万5千円となった。国籍・地域別にみるとベトナム(25万5千円)、中国(24万9千円)、オーストラリア(23万8千円)の順で高かった。

Figure 1 : 小売業販売額 vs 全国百貨店売上高 店舗数調整後 Figure1: 小売業販売額vs 全国百貨店売上高店舗数調整後

Figure 2 : 訪日外客数 Figure 2 : 訪日外客数

本レポートがカバーする主要リテールエリアでは、売上減少に伴い既存店舗の賃料減額を要請するテナントが散見されている。減額幅や減額期間はテナントによって異なり、これに対する回答もオーナーによって異なる。中には、新型コロナウィルス感染拡大を契機に退店を決めたテナントもあるが、感染拡大前から業績が芳しくなかった一部のリテーラーに限定されている。募集物件への入居申し込みをキャンセル、または検討をストップしたリテーラーの多くは、決裁権者が欧米にいる海外ブランドだ。ただし、本レポートがカバーするエリアでは、入居の契約締結をしたリテーラーが、違約金を払ってキャンセルをしたという事例は今のところみられていない。

好立地で賃料に値ごろ感のある物件では、複数の国内ブランドやウィルス感染拡大が収束しつつある中国のブランドから申し込みが入る事例があった。また、2021年竣工予定の新規開発物件では、立ち退きに伴う移転先を探していた国内ファッションブランドが、賃料総額が高額となる条件で契約した事例もあった。

東京:銀座

新規開発物件では相場を超える賃料でテナントが内定

新型コロナウィルス感染拡大の影響を受け、既存店舗の売上が減少している複数のテナントが、賃料の減額を物件オーナーに要請している。減額要請をおこなっているテナントの業態は幅広い。インバウンド売上が高かったテナントのみならず、国内消費者をターゲットとしていたテナントも含まれている。要請されている減額幅や減額期間はテナントによって異なり、これに対する回答もオーナーによって異なる。

ハイストリートの物件では、従前より業績不振だったテナントが、新型コロナウィルス感染拡大を契機に退店を決めたとみられる事例があった。また、募集物件の中には、入居協議をしていたリテーラーとの交渉が一旦ストップした事例があった。なお、募集賃料を下げた物件が複数あったが、これらはウィルス感染拡大以前からリーシングに苦戦していた事例である。相場を超える賃料設定が主因。また、感染拡大以前に賃貸借契約を締結した複数のリテーラーからは、違約金を払って契約を解除したという事例はみられていない。

2021年の竣工を予定している好立地の新規開発物件では、複数のリテーラーが競合し、立ち退きに伴う移転先を探していた国内ファッションブランドが、賃料総額が高額となる条件で出店を決めた事例があった。また、プライム立地にある上層階の区画では、相場を大きく超える賃料水準で申し込みが入った事例もあった。2021年に延期された東京オリンピックの開催期間に合わせ、新商品のプロモーションを行うことを目的とした出店となる。

空室率

  Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020
銀座 1.5% 1.2% 2.0% 2.1%

出所:CBRE、Q1 2020

プライム賃料(円/坪)

  Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020
銀座 400,000 400,000 400,000 400,000

出所:CBRE、Q1 2020

東京:表参道 ・ 原宿

複数の海外リテーラーが出店の検討を一旦停止

ハイストリートの物件も含め、申し込みを検討していた海外リテーラーが、一旦検討をストップとした事例が複数みられた。また、新規開発予定の物件では、インバウンド需要の激減で売り上げが減少したブランドが、申し込みをキャンセルした事例があった。ただし、契約済みのリテーラーが出店をとり止めたという事例はみられていない。

既存店舗では、従前より業績不振だったテナントが、新型コロナウィルス感染拡大を契機に退店を決めたとみられる事例が複数あった。また、定期借家契約の満了に伴い、再契約意向のあった既存の飲食テナントがキャンセルした事例があった。

相場を超える賃料設定や、ハイストリートから少し中に入った募集物件では、テナントの引き合いが弱い。もとよりリテーラーの賃貸条件と折り合わないことが要因だが、新型コロナウィルス感染拡大によってテナントの内定にはさらに時間を要しそうだ。

一方、好立地の募集物件では、複数のリテーラーから引き合いがみられている。リテーラーの賃料水準は募集賃料をやや下回っているが、オーナーは出店の可能性があるリテーラーとの交渉に柔軟な姿勢をみせている。

4月25日にオープン予定だった原宿駅前の複合施設「WITHHARAJUKU(ウィズ原宿)」が、オープンを5月28日に延期した。緊急事態宣言発令に伴う東京都からの要請などを受け決めたもの。今後の状況により、さらなるオープン時期の延期もあるという。

空室率

  Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020
表参道・原宿 0.6% 1.0% 1.2% 0.8%

出所:CBRE、Q1 2020

プライム賃料(円/坪)

  Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020
表参道・原宿 350,000 350,000 350,000 350,000

出所:CBRE、Q1 2020

東京:新宿

好立地の募集物件では募集賃料を上回る申し込み

ハイストリートの中でも好立地にある募集物件では、ラグジュアリーブランドを含む複数のリテーラーが出店を検討している事例があった。また、新宿駅西口の募集物件では、来店型のサービス系店舗など、募集賃料を上回る申し込みが入った事例があった。もとより西口エリアは路面店舗区画が少なく、あまり募集に出ることもないため、希少性が高かった模様。一方、ハイストリートから少し中に入った募集物件では、興味を持つリテーラーはいるもののテナントの申し込みには至っておらず、募集賃料の減額や面積の分割をおこなう可能性がある。

また、ゴールデンウィーク前のオープンを予定していたリテーラーが、中国から内装資材が届かないため工事が進まず、オープン時期を延期した事例があった。

プライム賃料(円/坪)

  Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020
新宿 330,000 330,000 330,000 350,000

出所:CBRE、Q1 2020

東京:渋谷

好立地の募集物件で複数のリテーラーから強い引き合い

好立地の募集物件では、複数のリテーラーが申込みを検討している事例があった。業態は、飲食やサービス、ドラッグなど幅広い。今後、リテーラー同士が競合することで賃料が上昇する可能性がある。比較的面積の大きい別の募集物件では、エンターテイメント施設が申込みを入れた事例があった。また、中国の食物販店舗が渋谷駅前の好立地に日本初出店を決めた事例もあった。ただし、内装工事の遅れなどによって、オープン時期は未定となっている模様。

渋谷区と三井不動産が再開発を進めている「MIYASHITAPARK」のオープンが6月18日に決定した。入居する全90店舗のうち、日本初出店が7店舗。中には、世界初となるラグジュアリーブランドのメンズフラグシップストアが含まれている。

プライム賃料(円/坪)

  Q1 2018 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020
渋谷 330,000 330,000 330,000 330,000

出所:CBRE、Q1 2020

Figure4:エリア別出店割合(路面店舗、件数)Figure 4 : エリア別出店割合(路面店舗、件数)

Figure5: 業態別出店割合(路面店舗、件数)

Figure 5 : 業態別出店 割合(路面店舗、件数)

Figure 5 : 主な新規出店事例(東京)Q1 2020

テナント エリア 推定面積(坪) 施設名
TUMI 銀座 90 銀座5丁目グローブ
@cosmeTOKYO 表参道・原宿 400 N/A
Goldwin 表参道・原宿 20 Citta神宮前
ロルフベンツ 表参道・原宿 110 Almost Blue A棟
ASPESI 表参道・原宿 60 N/A
イヴ・サンローラン・ボーテ 表参道・原宿 N/A 表参道ヒルズ
オールバーズ 表参道・原宿 40 原宿神宮の森ビル
マツモトキヨシ 新宿 N/A N/A
チャタイム 新宿 N/A フクモトビル
サロモンストア 渋谷 30 J.S 神宮前 PROPERTY

出所:プレスリリース、メディア報道、CBRE、Q1 2020

Figure 6 : 今後の新規供給(東京)(延床面積1,000坪以上)

施設名 エリア 推定面積(坪) 事業主 オープン
WITH HARAJUKU 表参道・原宿 7,900 NTT都市開発 2020年5月
ミヤシタパーク(南街区) 渋谷 5,000 三井不動産 2020年6月
ミヤシタパーク(北街区) 渋谷 9,100 三井不動産 2020年6月
ジ アーガイル アオヤマ 表参道・原宿 6,930 三菱地所 2020年7月
(仮称)宇田川町32開発計画 渋谷 1,000 ヒューリック 2021年2月
(仮称)銀座6丁目開発計画 銀座 1,600 ヒューリック 2021年
(仮称)南青山三丁目計画 表参道・原宿 4,500 三菱地所 2022年9月
歌舞伎町一丁目地区開発計画 新宿 26,620 東急電鉄、東急レクリエーション 2022年秋
(仮称)神宮前六丁目地区第一種市街地再開発事業 表参道・原宿 6,000 東急不動産など 2022年
(仮称)渋谷区道玄坂二丁目開発計画 渋谷 12,400 パン・パシフィック・インターナショナル ホールディングス 2023年3月
青朋ビル建替計画 表参道・原宿 4,840 青朋ビル、独立行政法人都市再生機構 2023年9月
渋谷スクランブルスクエア(第 II 期) 渋谷 12,100 東京急行電鉄など 2028年3月

注:店舗以外の他用途を含むケースあり 出所:プレスリリース、メディア報道、CBRE、Q1 2020

関西:心斎橋

ハイストリートの募集物件に複数のリテーラーが申込み

インバウンド需要の激減などに伴い、既存店舗の売上が減少したテナントが賃料の減額を要請しているケースが複数みられている。また、御堂筋の募集物件に入居申し込みを入れていた海外リテーラーが、申し込みをキャンセルした事例があった。新型コロナウィルス感染拡大によって、グローバル全体で出店を抑制したことが主因。募集物件の中には、賃料水準を下げた物件があるが、これは新型コロナウィルス感染拡大以前からリーシングに苦戦していた事例。感染拡大を主因とした募集賃料の値下げは、来期(Q2)以降に顕在化することが予想される。

ウィルス感染拡大前のQ1では、ハイストリートの募集物件に複数のリテーラーが申込みを入れた事例があった。中には、募集賃料を上回る金額を提示したリテーラーが含まれている。また、ハイストリートの御堂筋では、来年以降に竣工が予定される開発物件への入居を検討するリテーラーもみられている。このように、いますぐのタイミングではないものの、長期的に心斎橋エリアへの出店ニーズを持っているリテーラーは多数存在している。

空室率

  Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020
心斎橋 1.5% 1.5% 0.8% 0.9%

出所:CBRE、Q1 2020

プライム賃料 (円/坪)

  Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020
心斎橋 300,000 300,000 300,000 300,000

出所:CBRE、Q1 2020

関西:梅田

手狭になった既存店舗からの拡張移転のニーズ

既存店舗の売上減少に伴い、賃料の減額を要請しているテナントが複数みられている。また、従前より業績不振だったテナントが、新型コロナウィルス感染拡大を契機に退店を決めたとみられる事例も数件あった。

一方、梅田エリアに出店しているリテーラーの中には、既存店舗が手狭になったことを理由にエリア内での拡張移転を検討しているところが複数ある。ターミナル立地であり、国内消費者の利便性が高い店舗を出せることが評価されているようだ。また、2024年夏のオープンを予定している「うめきた2期」地区(仮称)の商業エリアへの出店を検討しているリテーラーも複数みられている。

「梅田エスト」が新しい食のエリア「ESTFOODHALL」を2月19日オープンした。日本初・大阪初の9店舗を含む、全16店舗が出店している。また、2月28日以降「ルクア大阪」に新店舗(全21店舗)が順次オープンしている。関西初出店や定額制のセルフエステが含まれる。4月16日のグランドオープンを予定していた、茶屋町のサービス特化型商業施設「MEFULL(ミーフル)」は、新型コロナウィルス感染拡大の影響により、一部テナントのオープンが延期されている。

プライム賃料 (円/坪)

  Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020
梅田 300,000 300,000 300,000 300,000

出所:CBRE、Q1 2020

関西:京都

インバウンド需要を見越したドラッグストアの出店

京都の四条エリアでも、売上減少に伴い既存店舗の賃料減額を要請するテナントが散見されている。要請されている減額幅や減額期間はテナントによって異なり、これに対する回答もオーナーによって異なる。また、売り上げ不振に伴い転貸の要望を出しているテナントや、買い物客の減少に伴い入居申し込みをしていた食物販のキャンセルなどがみられている。

一方、観光客が多く集まる通りでは、今後インバウンド需要が戻ることを想定したドラッグストアが、相場を超える賃料で出店を決めた事例があった。また、面積が使いやすい好立地の募集物件では、ドラッグストアやコンビニエンスストアからの引き合いがみられている。

プライム賃料 (円/坪)

  Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020
京都 120,000 140,000 140,000 140,000

出所:CBRE、Q1 2020

関西:神戸

複数の既存店舗で立地改善などの移転ニーズ

神戸の三宮エリアでは、新規開発物件に出店を検討していたリテーラーが、新型コロナウィルス感染拡大に伴いキャンセルをした事例があった。募集賃料と相場の乖離があり、テナントの決定には時間を要しそうだ。旧居留地エリアでは、既存店舗の解約を検討しているアパレルテナントが複数ある。また、三宮エリアへの出店を検討していたリテーラーが、海外工場の停止に伴い新商品の入荷時期が未定になったことから、出店時期を延期せざるを得なくなった事例があった。

既に路面店舗を出店しているテナントの中には、エリア内で立地改善の移転やマーケティング戦略上の移転を検討しているところが複数ある。

プライム賃料 (円/坪)

  Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020
神戸 130,000 130,000 130,000 130,000

出所:CBRE、Q1 2020

名古屋:栄

ハイストリートでは複数のリテーラーから引き合い

ハイストリートの大津通にある募集物件では、新型コロナウィルスの感染拡大に伴い、申し込みをしていたリテーラーがキャンセルをした事例があった。中には、賃料総額を抑える目的で既存店舗からの移転を検討していたリテーラーが含まれていた。一方、同じ大津通にある募集物件では、栄エリアに路面店舗がないリテーラーが出店を検討している事例があった。ただし、申し込み賃料は募集賃料を下回っているため、オーナーは収益性に照らして受け入れの是非を検討している。また、大津通に既存店舗を持つリテーラーが、周辺環境がブランドイメージが合わなくなったとして、商業施設内への移転を決めた事例があった。ただし、当該エリアの評価は必ずしも低いわけではなく、二次空室にはファッションブランドが出店の興味を示している。

名古屋市は、大津通と広小路の交差点に面する「栄広場」と隣接エリアを合わせた土地の再開発事業者が、三菱地所を代表とするグループに決まったと3月24日に発表した。延床面積約3万坪の高層ビルとなり、2022年に着工、26年のオープンを予定している。地下2階から4階の商業エリアで、大丸松坂屋百貨店が商業専門店を展開するという。

空室率

  Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020
1.7% 1.8% 0.0% 0.0%

出所:CBRE、Q1 2020

プライム賃料 (円/坪)

  Q1 2018 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020
140,000 140,000 140,000 140,000

出所:CBRE、Q1 2020

Figure 8 : 主な新規出店事例(大阪・名古屋)Q1 2020

テナント エリア 推定面積(坪) 施設名
ジョンロブ 梅田 N/A 阪急メンズ大阪
OWNDAYS 心斎橋 40 N/A
スギ薬局 心斎橋 300 N/A
ミズノゴルフスタジオ 心斎橋 50 徳島ビル
エディション N/A 名古屋ラシック
トムウッド N/A 名古屋ラシック

出所:プレスリリース、メディア報道、CBRE、Q1 2020

Figure 9 : 今後の新規供給(大阪・名古屋)(延床面積1,000坪以上)

施設名 エリア 推定面積(坪) 事業主 オープン
(仮称)新サンケイビル建替プロジェクト 梅田 5,000 サンケイビル 2020年9月
(仮称)「丸栄」跡地 N/A 興和 2020年末
大阪梅田ツインタワーズ・サウス( II 期) 梅田 *7,300 阪急阪神ホールディングス 2021年秋
(仮称)梅田3丁目計画 梅田 41,000 日本郵政グループ、JR西日本 2023年度

注:店舗以外の他用途を含むケースあり *百貨店部分全体から、I期に開業する面積を除く
出所:プレスリリース、メディア報道、CBRE、 Q1 2020

福岡:天神

新型コロナウィルス感染拡大に伴う出店検討のキャンセル

福岡の天神エリアでは、出店を検討していたリテーラーが、新型コロナウィルス感染拡大に伴い検討をキャンセルした事例が複数あった。また、ドラッグストアの中には、インバウンド需要の激減に伴い、既存店舗の退店を検討している事例が複数ある。

一方、ハイストリートの募集物件では、建て替えによる既存店舗の立ち退き要請により移転先を探しているリテーラーが、引き続き検討をしている事例があった。

プライム賃料 (円/坪)

  Q1 2018 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020
天神 100,000 100,000 100,000 100,000

出所:CBRE、Q1 2020

調査概要
調査対象 空室率
・CBREが独自に設定した対象地
 銀座ハイストリート(155棟)、表参道・原宿ハイストリート(242棟)
 心斎橋ハイストリート(166棟)、栄ハイストリート(51棟)
・対象フロアは店舗ニーズの高い1階に限定
プライム賃料/銀座ハイストリート賃料
・CBREが独自に設定した対象地
・ワンフロアの面積が200㎡程度の建物を想定
・対象フロアは店舗ニーズの高い1階に限定
調査時点 四半期 (第1四半期)3月末(第2四半期)6月末(第3四半期)9月末(第4四半期)12月末 時点集計
調査方法 空室率
・空室は集計時点で即入居可能であるものを対象(新築施設は竣工済みのものが対象)
プライム賃料
・対象地のサンプル調査に基づく想定成約賃料の上限値 (共益費を含み、フリーレント等のインセンティブは考慮しない)
・主要都市における、都心商業立地の中の一等地(の賃料)
銀座ハイストリートの賃料
・対象地のサンプル調査に基づく想定成約賃料の上限と下限の平均値
 (共益費を含み、フリーレント等のインセンティブは考慮しない)
・主要都市における、都心商業立地(の賃料)

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