福岡 - 賃貸不動産市場　2024年6月期

空室率は3期連続で低下し、3％台へ。
新築ビルは空室を順調に消化。

引き続き堅調なテナント需要

シービーアールイー（株）の調査によると、2024年6月期の福岡主要オフィスゾーンの空室率は、対前期（同年3月期）比0.1ポイント低下の3.9％。想定成約賃料（共益費込）は、対前期比0.2％上昇の16,150円／ 坪となった。テナント需要は相変わらず堅調で、館内増床、立ち退き需要に加え、IT系企業・BPO業務などの福岡への新規開設、郊外エリアの自社物件からの移転など、二次空室が発生しない純増のオフィス需要が活況で、空室率は低下傾向で推移している。

継続賃料も緩やかに上昇

新規供給としては、2021～2023年の間に約60,000坪が供給され、今年も約25,000坪を超える供給が予定されている。福岡は、これまでにない大量供給時代に突入している。竣工前に100％近い内定を決めた物件がある一方、低稼働で竣工する物件も見受けられたが、各ビルとも、順調に空室消化が進んでいる。

2009～2013年の空室率10％を超える低迷期においては、福岡オールグレードの成約賃料は10,000円／坪を割っていたが、現在では、当時から約60％上昇の平均16,000円／坪を超えるところまで成長している。新規賃料の上昇から、継続（入居中）賃料との乖離が大きく、かつ稼働率が高いビルでは、増額改定の事例も増加している。その背景としては、福岡市内の既存契約のほとんどが普通借家契約であり、強気な増額交渉までには至っていないものの、テナントも比較対象となる物件が少なく、増額改定を受け入れざるを得ない状況にあるためと考えられる。

新築・築浅・駅近で、フロアプレートが大きく、BCPに対応しているようなビルは、競争力が高いため、高価格帯を維持している。継続賃料に関しては、緩やかな上昇局面にあるが、競争力が高い物件は、新規賃料も継続賃料も上昇傾向で、周辺相場を底上げするかたちで波及している。

天神・博多エリアにおける今後の開発は、2025～2026年まで、まだ約40,000坪分が控えており、福岡市の空室率上昇は避けられないだろう。それに伴って、新築の空室および二次空室の増加や、募集期間の長期化が生じる可能性もあるため、賃料の調整局面も予測される。需要が旺盛で活況な福岡のマーケットは、今後供給されていく新築ビルの動向が、ポイントとなりそうだ。

福岡支店　江頭　秀人

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