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全体動向-JLMV2017年第3四半期

賃料相場(最新)

2017年11月24日

首都圏の空室率、エリア間格差開く 近畿圏の新規需要は過去最大

GDP成長率 Q3 首都圏LMT※※ 空室率 Q3 近畿圏LMT※※ 空室率 Q3 中部圏LMT※※ 空室率 Q3
+1.7%予想値※ 前年同期比 -0.7pts 対前期比 -2.7pts 対前期比 -3.8pts 対前期比

※出所:日本経済研究センター ※※大型マルチテナント型物流施設

  • 今期の首都圏LMT (Large Multi-Tenant LogisticsProperties=大型マルチテナント型物流施設)の空室率は5.8%に上昇、竣工1年以上の空室率は2.2%に低下。
  • 首都圏の新規需要は2013年以降の四半期平均を上回る77,000坪。東京ベイエリアでは2015年Q3以来の供給となる「物流ビルB棟」は、8割以上の稼動率。
  • エリア別の空室率は、東京ベイエリアでは8.1%に上昇、外環道エリアは、前期5.0% から今期1.9% へ大きく低下。国道16号エリアは今期わずかに上昇したものの2.1%と依然として低水準。圏央道エリアでは、空室率は再び上昇して19.4%となった。
  • 首都圏全体の実質賃料は1.0%上昇の4,050円/坪。エリア別では、東京ベイ、国道16号の2エリアで上昇、外環道、圏央道の2エリアで下落した。
  • 近畿圏LMTでは、新規需要は過去最高の111,000坪、初めて10万坪を超えた。全体の空室率は15.7% に低下した一方で、竣工1年以上では5.3% に上昇。湾岸部で空室が長期化していることが影響。実質賃料は3,550円/坪と前期から1.4%減。湾岸部と内陸部の賃料格差が一層鮮明に。
  • 中部圏LMTは今期竣工がなく、竣工済み物件のリーシングが順調に進んだ。空室率は急上昇した前期18.0%から14.2%に低下。実質賃料は前期比横ばい。

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幅広い業種で需要は旺盛

Figure 1 : 首都圏 LMT物流施設 需給バランス

Figure 1 : 首都圏 LMT物流施設 需給バランス

9月期の日銀短観は、業況判断指数(全規模・全産業)は5四半期連続の上昇となった。ただし3カ月先の「先行き」を示す指標は下落しており、「現状は良いが見通しは慎重」という企業姿勢は前期までと同様である。業況判断の上昇が続くことと平行して雇用判断指数はさらに低下、人手不足感は一段と高まっている。人手不足が喫緊の課題である物流の現場でも、入居テナントがロボット自動倉庫や無人搬送車を実装する例が増えてきた。物流施設に対する需要は引き続き堅調で、拡大を続けるeコマース企業のほかに、食品・飲料、アパレル、日用雑貨など幅広い業種からのニーズがみられている。賃料は総じて堅調ではあるものの、首都圏・近畿圏の新規供給が集中するエリアでは弱含む傾向は続いている。ただし、近畿圏内陸部や中部圏のみならずその他の地方都市圏でも、新たな開発が需要を喚起する状況が続いており、依然として潜在的なニーズは強いといえる。

調査概要

調査対象 全国16都道府県に所在する、主な用途が倉庫である一般募集された施設
大型マルチテナント型
物流施設(LMT)
対象地域 首都圏:東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県を中心とする地域(116棟)
近畿圏:大阪府、兵庫県、京都府を中心とする地域(29棟)
中部圏:愛知県を中心とする地域(19棟)
対象施設 首都圏、近畿圏:延床面積10,000坪以上 中部圏:延床面積5,000坪以上
原則として、開発当時において複数テナント利用を前提として企画・設計された施設
空室率 (1)3月末 (2)6月末 (3)9月末 (4)12月末 時点集計
空室は集計時点で即入居可能であるものを対象(新築施設は竣工済みのものが対象)
実質賃料指数 新規契約する場合、調査時点で成約すると想定される賃料(共益費含む)
契約期間、フリーレント期間を考慮した実質的な月額賃料を基に算出した指数
募集賃料 (1)1-3月 (2)4-6月 (3)7-9月 (4)10-12月 期間集計 
月額募集賃料の坪当たり単価(共益費を含まない)
中大型施設 1棟あたりの募集面積1,000坪以上の物流施設
東京、千葉、埼玉、神奈川、愛知、大阪、福岡の各都府県対象

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