足元の需要は引き続き堅調だが、成約賃料の上昇率はやや鈍化。
今年竣工ビルは大半が内定
シービーアールイー(株)の調査による2019年3月期の東京オールグレードビルの空室率は、引き続き1%を下回る0.6%となった。グレードAビルも、対前期(前年12月期)比0.1ポイント低下の0.6%となり、依然、空室消化が堅調であることを示している。
2019年のオールグレードの新規供給は、2018年の25万坪、2020年の30万坪に比べて、20万坪と抑えられてはいるものの、過去18年間の平均より約2万坪多い供給量を見込んでいる。これらの新規供給に対しても、テナント企業は強い関心を示し、今年竣工のビルはすでに大半が内定している。そのため、来年以降竣工するビルを検討する企業も増えてきている。新築ビルへの大型移転で発生する、数千坪単位の既存ビルの潜在的な二次空室も、現テナントの移転決定後、数ヶ月の間に、館内テナントからの大幅な増床や外部からの統合移転等で内定するケースが多い。既存ビルでも、1年以上先の空室のテナントが決まっている状況だ。館内増床できずに出てくる分室ニーズや、自社物件の建て替えに伴う移転、コワーキングスペースを提供する企業の旺盛な新規出店需要も続いており、こうした二次空室が発生しない動きも、空室の減少に拍車をかけている。
賃料上昇率に鈍化の兆し
多くのエリアで、これ以上大幅な空室率低下は見込めないため、グレードAビルの2018年12月期からの賃料上昇率は1%未満となった。働き方改革や人材確保のための環境改善を目的とした移転や、IT企業を中心とした爆発的な増床ニーズは引き続き見られるものの、高い賃料水準のビルを中心に、以前より決定までのスピードはやや鈍ってきた印象がある。条件交渉に時間を要している可能性もあろう。一部の貸し手側には、将来の新規供給や二次空室を見据えた動きもあり、2011年冬から上昇傾向にあった賃料推移は、ここにきて踊り場を迎えつつあるようだ。
一方の借り手側には、フィンテックやIoT、MaaS等、既存の業界の垣根を越えた協業により、新しい働き方や考え方が生まれ、今後のオフィスマーケットに影響を与えていくことも考えられる。年号が令和となった今年は、数年後に振り返った時、賃貸オフィスマーケットの潮目の年となっているかもしれない。
ビル営業本部 三田 智一
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相場表
種別 | 賃料(共益費込み) | 需給の動向 | 空室率 推移 |
---|---|---|---|
主要3区大規模ビル | 35,000円~50,000円/坪 | 新築・既存とも、大規模移転を中心に引き合いが強いが、以前よりも決定までに時間がかかるケースもある。 | |
主要3区中小規模ビル | 27,000円~31,000円/坪 | 引き合いは堅調。新築ビルは高めの賃料水準で決定している。 | |
周辺7区大規模ビル | 27,000円~40,000円/坪 | 渋谷の大規模ビルは堅調。立地やビルによって、契約までのスピード感に差がある。 | |
周辺7区中小規模ビル | 18,000円~28,000円/坪 | エリアやビルスペック等によって二極化傾向。グレード感のあるビルには引き合いが多い。 | |
23区内大規模ビル | 16,000円~24,000円/坪 | 新規供給が限定的なため、中心部に比べマーケットに動きが少ない。 | |
23区内中小規模ビル | 12,000円~16,000円/坪 | エリアにより、引き合い数に濃淡がある。集中するエリアでは、早めに決着している。 | |
立川 | 12,000円~18,000円/坪 | 空室は引き続き順調に埋まってきているが、解約見込物件が徐々に増加してきたため、今後、空室率上昇の可能性がある。 |
空室率推移凡例: | 上昇 | やや上昇 | 横ばい | やや低下 | 低下 |
(注)主要3区=千代田、中央、港周辺7区=新宿、渋谷、文京、豊島、品川、台東、目黒23区内=左記10区を除く東京都内
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー(株)社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。