空室率は低下基調で推移するも、優良物件の品薄感が継続。
プラス要因の需要が活発
福岡市内のオフィスマーケットは、昨年から続いている市況改善の影響もあり、今年後半も毎月緩やかではあるが、空室率が低下してきている。そのため、まとまった面積を確保できる空 室の在庫が不足しており、貸し手サイドとしては、少しでも成約賃料を上昇させたいとの考えも見られている。
今年3月に竣工した「博多駅東」エリアの「TERASO-Ⅱ」は、竣工して間もなく満室状態となった。築浅で高水準の設備が整っているオフィスビルに対する注目度は、非常に高いと思われる。 今後も、まとまった面積を確保できる物件や、高水準の設備が整っている物件は、その動向が注目される。
優良物件に品薄感があるなか、拡張移転や館内拡張の動きが続いており、今年9月には、分室需要による大型成約や、新規の大規模会議室の出店等が見られた。
また、解約の影響も少なかったことから、さらに空室率が低下し賃料の上昇に影響を与えている。特に、2007年から2009年といった賃料水準の低い時期に竣工したオフィスビルに入居 しているテナントは、契約の更新を迎えるタイミングと重なり、貸主から値上げを打診されるケースも散見される。
懸念される移転の受け皿不足
昨年の好況感に準じ、福岡市主要エリアへの新規オフィス需要は、引き続き活発であり、一つの優良物件に対し、多くの企業が検討しているケースも見受けられる。
全体的なオフィス需要の増加で、空室率の低下傾向も堅調に推移しているが、なかには空室が長期化している物件もあり、賃貸条件の緩和だけでは空室を解消できていない。長期で空室を 抱えている物件においては、付帯設備の更新や共用スペースのリニューアル等を検討していくことが必要である。
企業の移転需要は、これからも変わらず堅調であると予想されるが、今後の福岡市内の新規供給は少ない。移転条件を満たすオフィスが少ないため、新たな開発計画への注目度は高まる ばかりである。
企業のオフィス需要増加と、まとまった面積を確保できる物件の品薄感は変わらず続きそうである。さらに、新規供給も少ないことから、空室がほとんどないビルのオーナーは、賃料の値 上げに踏み切り、マーケットの賃料上昇に影響を与えると予想される。
福岡支店 羽田裕太
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 博多駅前 | 9,000～12,000 円/坪 | 駅近くの好立地物件ほど、順調に空室を消化している。成約賃料は、大通り沿いのビルを中心に上昇傾向にある。 |  |
| 博多駅東 | 8,500～10,000 円/坪 | エリア全体として安価な賃料水準のため動きは活発。大型空室は品薄感が強まっており、中小規模の空室も順調に消化されている。 | |
| 呉服町 | 8,500～11,000 円/坪 | 一部の築浅・大型ビルなどに引き合いが集中。エリア全体としては動きが少なく、空室状況も安定している。 |  |
| 天神 | 11,000～13,500 円/坪 | 明治通りを中心に需要が増えてきており、中小規模の空室も順調に消化されつつある。成約賃料の上昇が軒並み見られるようになってきた。 | |
| 赤坂大名 | 8,500～10,000 円/坪 | 築浅・大型ビルを中心に引き合いが多く見られるが、目立った動きは一部のビルのみで、エリア全体としては停滞感がある。 | |
| 北九州小倉 | 7,000～10,000 円/坪 | 築浅の大型空室を中心に消化が進んでいる。ただし、需要が少なくまだまだ空室は多いため、価格競争は続いている。 | |
| 中・大型倉庫 市内 |
2,500～3,000 円/坪 | 需要は引き続き堅調で、今後予定されている大型供給に注目が集 まっている。既存倉庫は品薄感が強い。 |
|
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 |  |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 |  |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー㈱社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
