神戸：コロナ禍以降、オフィスの適正化が進行。
神戸のオフィスマーケット
2020年12月期の空室率は2.3％と、対前期（同年9月期）比で0.2ポイント上昇した。空室率は上昇したものの、空室率の変動要因となる2020年Q4の現空室の増加（解約・減床等）および現空室の減少（成約）は、ほとんどが100坪未満の動きであり、どちらにも目立った大型の動きは見られなかった。新築2棟（自社ビルを含めると3棟）が竣工し、大型のテナント移動が予想される2021年Q1（1～3月）からQ2（4～6月）にかけての需給ギャップが注視されるところである。
賃料水準も大きな変動は見られず、想定成約賃料は前期から0.3％（30円／坪）低下して11,880円／坪となった。賃料水準に変動幅の少ない神戸のオフィスマーケットであるが、2021年以降のテナント動向によっては、成約を急ぐオーナーからフリーレント等を含め賃料水準に弾力性が生じてくることも予想される。
コロナ禍以降、リモートワークが浸透し、神戸でもオフィスの一部解約・統合・サテライト化等、総じてオフィス使用面積を減少（適正化）させる動きが増加してきている。
京都：空室増加に伴い、前向きな需要も顕在化。
京都のオフィスマーケット
京都における2020年12月期の空室率は、前期より0.4ポイント上昇し1.4％となった。前年比も0.9ポイント上昇となっており、徐々に空室が顕在化し空室率が増えてきている。コロナ禍の影響もあり、テナントの動きとしては縮小や統合が多く、新規開設は少なくなっている。ただ、これまでは空室が少なく、選択肢がなかったマーケットに少しずつ空室が増えてきたことにより、拡張移転や立地改善、老朽化による移転について検討するテナントもいる。
想定成約賃料は、前期に比べて－1.3 ％（ －210円／ 坪） 下落して、16,180円／坪となった。空室率の上昇およびテナントの動きの鈍化に伴い、賃料については以前までの強気な状況ではなくなってきている。現入居テナントへの継続賃料の値上げについても、以前までと比べて慎重になってきている。コロナ禍の影響によりホテル用地をオフィスビルの新規開発として検討している事業者は増えているものの、立地や規模の問題もあり、なかなか顕在化していない。新規開発については、オフィスの空室率が上昇傾向のため、長期的な計画の中で賃料が今の水準を保てるのかどうか、引き続きマーケットを注視する必要がある。
関西支社 皆藤 誠一郎 / 山口 直哉
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込み） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 三宮～神戸 大規模ビル |
15,000円～18,000円/坪 | 空室予定が出ているが、現空室ベースでの空室率は依然低水準。 |  |
| 三宮～神戸 中小規模ビル |
9,000円～15,000円/坪 | 100坪を超える成約もあるが、空室化のスピードがやや上回り空室率はやや上昇。 |  |
| 姫路 | 8,000円～13,000円/坪 | 空室率にそれほど変動はないが、需要が限られ空室消化に時間がかかる。 | |
| 明石・加古川 | 8,000円～9,500円/坪 | 空室率にそれほど変動はないが、需要が限られ空室消化に時間がかかる。 | |
| 阪神間 | 9,000円～12,000円/坪 | 解約予告ベースの空室がやや増加しており、選択肢は増えている。 | |
| 四条烏丸 大規模ビル |
21,000円～26,000円/坪 | 空室予定も出ており、現空室ベースでの空室率は低水準なものの少しずつ増えている。想定成約賃料は横ばい。 | |
| 四条烏丸 中小規模ビル |
12,000円～18,000円/坪 | 空室予定も出ており、現空室ベースでの空室率は低水準なものの少しずつ増えている。想定成約賃料は横ばい。 | |
| 京都駅前 | 18,000円～22,000円/坪 | 一部ビルにおいて空室予定が出ているが、現空室ベースでの空室率は低水準。想定成約賃料も横ばい。 | |
| 倉庫・配送センター・工場 兵庫 |
3,500円～4,300円/坪 | 2021年以降も内陸部を中心に複数の大型物件の開発が予定されているが、一部の物件ではすでにテナントの内定が進んでいる状況。賃料は若干の上昇傾向。 | |
| 倉庫・配送センター・工場 京都 |
3,800円～4,300円/坪 | 200坪未満の物件を中心に空室がやや増加。汎用性の低い物件は空室が長期化する事例が見受けられる。 | |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 | |
やや上昇 | |
横ばい |  |
やや低下 |  |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
