空室率は過去最低の1％台へ。供給不足による市況停滞に懸念。
前向きな需要は引き続き活況
当社調査による、2016年12月期の福岡主要オフィスゾーンの空室率は1.5％で、対前期（同年9月期）比0.6ポイント低下し、調査開始以来、初めて1％台を記録した。新規開設や分室設立のほか、将来的な建て替えを見込んだビルの定期借家契約満了による移転などによる空室消化が見られた。競争力の高いビルでは、空室予定の段階から引き合いが集まり、早期に契約締結に至る事例が増加している。移転候補先の減少により、これまで築年数やビルグレード等の条件から、テナントリーシングに苦戦していたビルが成約に至るケースも散見される。
テナント動向としては、引き続き移転需要は活発であり、使用面積の拡張や分室の新規開設等、前向きな移転動機が多い。一方で、テナントの条件に合致しそうな物件の選択肢が非常に少なく、移転計画の見送りや延期で、マーケット全体には停滞感が出始めている。
想定成約賃料は、対前期比2.6％プラスの11,940円／坪で、相場上昇傾向が続いている。前年同期（2015年12月期）は11,020円／坪だったため、1年間で約1,000円／坪の上昇となった。
オーナーサイドの動きとしては、全面的に新規募集賃料の値上げが行われている。また、入居テナントに対して、再契約や更新時に増額改定を打診する動きがある。テナントとしては、移転によりコストアップを回避することが難しいため、オーナーとの協議に応じるケースが多い。来年春まで大型物件の竣工が予定されていないため、今後も引き続き、賃料の上昇傾向が続くと予測される。
2018年の新規供給に期待
昨年12月に竣工した、延床面積約1,100坪の「博多駅前C-9ビル」は、テナント誘致が8割程度ついた状態で竣工を迎えた。まとまった面積が確保できる希少性や、新築である点が評価されている。
2018年春に竣工予定の「紙与博多中央ビル」は、ワンフロア約315坪、貸室総面積は約3,900坪の大型ビルとなる。免震構造や非常用発電設備等の導入が予定されており、BCP対応に優れたハイスペックビルとなるもようだ。既存ビルの空室が枯渇し停滞しつつある福岡のオフィス市況においては、新規供給によるテナント需要の喚起だけでなく、福岡市全体の賃料水準の底上げが予想される。
福岡支店 志賀 敦
- 現在募集中の福岡県の賃貸オフィス
相場表
| 種別 | 賃料（共益費込） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 博多駅前 | 11,000～14,000 円/坪 |
需要は旺盛だが空室がなく、移転動向は緩やかになってきている。大博通り沿いのオフィスはほぼ満室。新規・継続賃料ともに上昇している。
|
 |
| 博多駅東 | 9,500～11,500 円/坪 |
駅前エリアの需要が駅東エリアにも流入しており、空室は減少している。賃料も上昇傾向に転じているが、緩やかな状況。
|
|
| 呉服町 | 9,500～11,500 円/坪 |
建替に伴う立退需要も重なり、空室は一気に減少。満室稼働のビルも増加している。新規賃料は上昇傾向にある。
|
|
| 天神 | 12,000～14,500 円/坪 |
需要は旺盛だが、大型の空室はほぼない状況。天神周辺の空室も非常に少なくなっている。新規・継続賃料ともに上昇が続いている。
|
|
| 赤坂大名 | 9,500～11,000 円/坪 |
空室は減少しているが、天神エリアからの需要流入が要因。新規賃料に関しては、緩やかながら上昇傾向に転じている。
|
 |
| 北九州小倉 | 7,500～10,000 円/坪 | 空室は徐々に減少しているが、テナント需要は横ばい。新規供給もなく、マーケット全体に停滞感がある。 | |
| 中・大型倉庫 市内 |
2,500～3,200 円/坪 |
需要は引き続き堅調。新規大型供給に注目が集まっており、竣工が待たれる。既存倉庫は品薄感が続く。
|
|
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 |  |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 |  |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
