テナントの旺盛な拡張需要により、市内全エリアで空室率が低下。
2016年秋の経済動向
大阪における2016年秋の経済動向を俯瞰すると、コンビニや家電業界は好調であったものの、百貨店やスーパー、自動車販売等がやや苦戦している。住宅供給についても、投資が広範囲で減少という指標が出ており、消費全般について一服感が見受けられる。確かに、失業率は低下し雇用関係については改善しているものの、大阪経済は回復の動きに若干の陰りが出始めており、足踏み状態に戻りつつあるようだ。
市内の空室率は3％台へ
経済的な指標ではマイナス面も見受けられるが、大阪のオフィス市場は、引き続き好調である。リーマンショック前に市場が回復基調を示したこともあったが、本格的な回復までには至らなかったことから、バブル崩壊以降、今が最も好調であると言えるかもしれない。
2016年12月期の大阪オールグレードビルの空室率は、対前期（同年9月期）比－0.7ポイントの3.9％となった。グレードAの空室率は、対前期比－1.7ポイントの2.8％となっている。
エリア別に見ると、「梅田」エリアで対前期比－0.8ポイントの2.2％、「新大阪」エリアでは対前期比－0.2ポイントの2.1％と、完全に供給不足となっている。また、大阪の他のエリアにおいても、全てで空室率の低下が見られた。
この要因としては、テナントの継続する拡張需要が挙げられる。例えば、これまでのテナント事情であれば、館内増床と言っても30～100坪までという大きさが主流であった。しかし、最近では300坪を超えるフロア単位での増床も珍しくない。また、高額賃料物件への移転も数多く見受けられる。さらに、建て替えや自社屋の改装という理由で、マーケットに出てくる大規模なニーズもあり、1,000坪以上の面積を求める案件も少なくない状況である。
今年も、大型の新規供給は、テナントの決定している「（仮称）新MID大阪京橋ビル」を除くと「中之島フェスティバルタワー・ウエスト」のみである。まだしばらくは、供給不足が続くことに変わりはなく、募集賃料・成約賃料のみならず、継続賃料についても強気に出てくるオーナーが徐々に増えると思われる。契約更新時期を控えるテナントには、やや厳しい市況になるだろう。
関西支社 粟井 克彦
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 梅田 大規模ビル |
20,000～27,000 円/坪 |
テナント需要に対して空室が不足しており、特に大型区画の不足は深刻。賃料上昇傾向など、テナントサイドにとっては厳しい局面と言える。
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| 梅田 中小規模ビル |
16,000～20,000 円/坪 |
空室減少とともに賃料相場は上昇。大規模ビル同様、区画確保は複数企業との競合となり、テナントサイドにとって厳しい局面である。
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| 淀屋橋・本町 大規模ビル |
16,000～19,000 円/坪 |
2016年末にかけて多くの空室が消化され、大規模ビルの空室は限定的である。選択肢が限定されるとともに、賃料上昇の動きが今後進むと思われる。
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| 淀屋橋・本町 中小規模ビル |
12,000～14,000 円/坪 |
引き続き堅調なマーケットであり、空室も不足する傾向にある。
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| 難波・心斎橋 大規模ビル |
12,000～17,000 円/坪 |
来店型需要に加え、オフィス需要も増えている。特に梅田や淀屋橋、本町での大型ビルの空室消化に伴い、選択肢を広げる企業も見受けられる。
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| 難波・心斎橋 中小規模ビル |
9,000～10,000 円/坪 |
大規模ビルの空室消化と連動をするように、中小規模ビルでも空室消化が進む。
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| 周辺都市 大規模ビル |
10,000～13,000 円/坪 |
中心部の空室消化に伴い、需要が増えている。特に大型区画を保有するビルについては需要があり、流れが変わっている。
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| 周辺都市 中小規模ビル |
7,000～9,000 円/坪 |
大規模ビル程ではないが、需要は少しずつ増えている。ただし、中心部と比較すると、空室消化のスピードはまだまだといった状況。
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| 事務所兼倉庫 市内・北摂・東大 |
4,000～6,000 円/坪 |
新規供給がマルチテナントの大型物件に偏っていることや、既存空室で汎用性の高い物件が不足していることなどから、テナント側の移転ニーズに対応できていない。
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| 倉庫・配送センター 郊外 |
3,400～3,900 円/坪 |
大型マルチのニーズは内陸堅調、湾岸苦戦の様相で、全体として賃料相場に弱含み感が出始めている。既存の空室は依然としてタイトな状況。
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| 空室率推移凡例： |  |
上昇 | |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 | |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
