需給逼迫と賃料上昇が加速。グレードA空室率は再び1％未満に。
梅田の空室率は0.1％
シービーアールイー（株）調査による、2019年3月期の大阪グレードA空室率は0.5％となり、対前期（2018年12月期）比0.5ポイント低下した。前期は0.1ポイント上昇したが、今期は大幅な低下となった。需給の逼迫状況はさらに加速しており、依然として空室は非常に少ない。グレードBも対前期比0.3ポイント低下の0.9％、オールグレードも対前期比0.4ポイント低下の1.3％となった。
エリア別に見ると、「梅田」エリアの今期の空室率は0.1％と、対前期比0.2ポイントの低下となった。依然として中心部へのテナント需要が多く、新規開設や館内増床、レンタルオフィスからの拡張移転等が見受けられた。「堂島」「淀屋橋」「本町」エリアにおいても空室率は1％未満であり、「中之島」エリアのみがわずかな上昇となったものの、1.8％と低水準である。
想定成約賃料を見ても、空室率の低下と連動し、グレードAでは対前期比＋2.1％（24,350円／坪）、グレードBは対前期比＋3.0％（13,700円／坪）、オールグレードは＋4.2％（13,220円／坪）となっている。この状況は、しば らく継続するだろう。
大阪ビジネスエリアの中心部では、100坪を超える空室は非常に限定的になってきている。築浅または好立地のビルに水面下の空室情報があれば、既存テナントの解約通知が出る前に、複数の企業で取り合いになるのが現状である。今後、大阪へのオフィス移転や、新規開設等を検討している企業は、最新の空室情報を入手し、移転に関する計画について、上層部承認等の社内プロセスを速やかに進行させるように準備しておくことが必要である。
今後の大型新規供給
2018年9月に竣工した「なんばスカイオ」では、堅調に空室消化が進み、90％以上稼働の目途がついた。次の大型新規供給は、「淀屋橋」エリアで「オービック御堂筋ビル」が2020年1月竣工を予定しており、大阪オフィスマーケットではその動向が注目されている。
2021年以降は、「梅田」「新大阪」「淀屋橋」「本町」の各エリアにおいて、新規供給計画の話がある。ただし、その次に計画が発表されている、2022年4月竣工予定の「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」までは、空室率の水準に大きな変化は見られないだろう。
関西支社 山口 高志
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込み） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 梅田 大規模ビル |
23,000円～35,000円/坪 | 内部テナントによる館内増床が多く、外部に空室が出ることは非常に少ない。賃料目線も日々上昇しており、まとまった空室確保は困難。 |  |
| 梅田 中小規模ビル |
17,000円～23,000円/坪 | 大規模ビルと同様の動き。賃料目線も日々上昇傾向にある。 | |
| 淀屋橋・本町 大規模ビル |
17,000円～30,000円/坪 | 建て替え等に伴い、一層空室消化が進む。一部で引き合いが多く、賃料は上昇傾向にある。まとまった空室確保は困難。 | |
| 淀屋橋・本町 中小規模ビル |
12,000円～16,000円/坪 | 大規模ビルと同様に空室消化が進み、賃料目線も日々上昇傾向にある。 | |
| 難波・心斎橋 大規模ビル |
12,000円～25,000円/坪 | 「なんばスカイオ」が9割近く埋まり、近隣の二次空室についても空室消化が進んでいる。一部に引き合いも多く、賃料は上昇傾向にある。 | |
| 難波・心斎橋 中小規模ビル |
9,000円～12,000円/坪 | 他エリアに比べて穏やかではあるものの、賃料は上昇傾向にある。 |  |
| 周辺都市 大規模ビル |
10,000円～13,000円/坪 | 市内中心部でまとまった空室確保が困難なため、需要の対象エリアが拡大。周辺都市においても、一部で引き合いが増えている。 | |
| 周辺都市 中小規模ビル |
8,000円～10,000円/坪 | 全体的に空室消化傾向ではあるが、築年数や立地によっては苦戦しているビルもある。賃料水準は全体的に横ばい。 | |
| 事務所兼倉庫 市内・北摂・東大 |
4,500円～6,500円/坪 | 既存、新築予定ともに物件が少ない状況が継続。新規募集物件も、現テナントの解約予告中に決定しているケースが増えてきている。 | |
| 倉庫・配送センター 郊外 |
3,400円～4,100円/坪 | 引き続き力強い需要に下支えされ、空室消化が順調に進んでいる。2019年の新規供給面積の７割近くでテナントが決定している。 | |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 |  |
やや上昇 |  |
横ばい | |
やや低下 | |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
