プラス動機の需要が増加傾向。グレードAの空室率は大幅に低下。
グレードA·Bともに賃料上昇
今年3月に発表された地価公示では、大阪商業地が前年比プラス2.0％と2年連続で上昇した。さらに、北区が6.0％、中央区が4.9％と、中心部が高い上昇率を示しており、外国人観光客等の増加による中央区ミナミ一帯の商業地の上昇率が顕著となっている。
シービーアールイー（株）の調査では、2015年3月期の大阪市中心部の空室率は6.3％と、対前期（2014年12月期）比0.1ポイントの低下となり、市況改善が続いている。グレードAビルの空室率は7.2％と、同0.9ポイントの大幅な低下となり、グレードBビルは4.8％と、前期から横ばいであった。想定成約賃料（共益費を含む）を見ると、グレードAビルが19,500円／坪と、前期から200円／坪の上昇、グレードBビルが10,800円／坪と、同100円／坪の上昇となっており、若干ながら賃料相場の上昇も続いている。
空室率低下の要因としては、人員増加による増床や、より利便性やグレードの高い物件への拡張移転が挙げられ、前向きな要因による移転検討が引き続き多い。また、自社ビルから賃貸ビルへの移転や、BCP対応による移転等も見受けられる。このような市況を反映し、特に梅田や新大阪を中心とした一部のハイグレード物件では成約賃料の上昇が見られ、相場上昇を牽引する形となっている。
北区で2棟の新規供給
今年3月には、北区で2棟の大型オフィスビルが竣工した。「新ダイビル」（総貸室面積約12,700坪）は成約率90％強という高い稼働率で竣工を迎えた。もう1棟の「清和梅田ビル」（総貸室面積約4,053坪）も、引き合いが多い。いずれも制震、貸室非常用電源の供給等、高いBCP性能で需要を集めている。また、新築以外にも、今秋に向けて、淀屋橋エリアで複数の築浅ビルの大型空室が予定されている（合計9,000坪超）。これは、自社ビル竣工により大型空室が発生するためである。
大阪市内全体の引き合い状況は、いまだに需要の弱い周辺エリアも散見され、まだら模様の様相である。これらの周辺エリアを含め、テナント誘致競争が激しさを増していくことが予想されるが、好立地・ハイグレード物件を中心に成約が進み、引き続き空室率は低下していくものと思われる。
関西支社 国枝亮
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 梅田 大規模ビル |
18,000～25,000 円/坪 | 築浅ビル、ハイグレードビルは引き続き空室消化を進めている。賃料が上昇してきている物件もあるが、全体的な動きとは言えない状況。 |  |
| 梅田 中小規模ビル |
12,000～16,000 円/坪 | 引き続き需要は高いが空室は少ない。築浅物件の空室に需要が集中している。 | |
| 淀屋橋・本町 大規模ビル |
14,000～17,000 円/坪 | 少しずつ空室を消化しており、築浅ビルは引き合いがでてきている。ただし、エリア全体の動きとは言えない状況。 | |
| 淀屋橋・本町 中小規模ビル |
9,000～11,000 円/坪 | 築浅の小規模ビルは、引き続き引き合いがある状況。中規模ビルについては、競争物件が多いため市況は横ばい。 | |
| 難波・心斎橋 大規模ビル |
9,000～13,000 円/坪 | 事務所よりも商業の強いエリアのため、オフィス移転の活発な動きは見られず、空室率低下に至っていない。 |  |
| 難波・心斎橋 中小規模ビル |
7,000～9,000 円/坪 | 視認性の高い好立地のビルは、来店型オフィスの需要が高い。視認性の低いビルについては、引き合いが少なく苦戦している状況。 | |
| 周辺都市 大規模ビル |
8,000～10,000 円/坪 | 需要のあるエリアは限定的で特に大きな動きはなく、空室消化がなされていない状況。 | |
| 周辺都市 中小規模ビル |
6,000～8,000 円/坪 | 需要は少なく、退去する企業も少しずつ増えており、空室率はやや上昇傾向。 |  |
| 事務所兼倉庫 市内・北摂・東大 |
4,000～6,000 円/坪 | 大阪市内は引き続き物件が少なく、汎用性の高い物件の品薄感が強い。北摂、東大阪への引き合いも順調である。 | |
| 倉庫・配送センター 郊外 |
3,300～4,000 円/坪 | 堅調な需要に下支えされ、引き続き空室不足の状況が続いている。 | |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 | |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 |  |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
