貸店舗・賃貸店舗の記事

リテールマーケットビュー 2019年第4四半期

賃料相場(最新)

2020年3月15日

リテーラーの出店ニーズは堅調も物件の選別志向が強まる

全国主要商業エリアの貸店舗市場動向をまとめた四半期レポート。
銀座、表参道・原宿、新宿、渋谷、心斎橋、梅田、栄、京都、神戸、福岡の最新動向を掲載。

小売業販売額* 銀座ハイストリート空室率** 東京プライム賃料*** 大阪プライム賃料*** 名古屋プライム賃料***

-2.6% 12月
(前年同月比)

2.1% 12月
(前期比+0.1pts)

40万円

30万円

14万円

出所: * 経済産業省、 ** CBRE推計、*** CBRE推計(月/坪)

2019年(年間)の訪日外国人消費額は7年連続で過去最高

2019年10月-12月期の全国百貨店売上高は、いずれの月も前年同月比でマイナスとなった。消費税増税後、いまだ回復の兆しがみられていない。12月は暖冬によって冬物衣料が苦戦したほか、円高などによるインバウンド需要の不調も重なった。ただし、マイナス幅は前月より1.0ポイント改善している。2019年10月-12月期の訪日外客数は、前年同期比3.4%減の746.4万人。訪日外客数が多い韓国市場の減速(前年同期比64.7%減)が、訪日外客数全体が前年同期を下回る要因となっている。観光庁の発表によると、2019年(年間)の推計値は前年比2.2%増の3,188万人。10月-12月期の訪日外国人消費額は同3.2%増の1兆2,106億円、1人当たり旅行支出は同7.8%の17万119円と、いずれも過去最高を記録した。韓国が同66.8%減だったものの、中国の3,907億円(同4.4%増)、米国の899億円(同14.9%増)、タイの540億円(同23.6%増)などが総額を押し上げた。2019年(年間)の訪日外国人消費額(速報)は前年比6.5%増の4兆8,113億円で7年連続で過去最高を記録した。

Figure 1 : 小売業販売額 vs 全国百貨店売上高 店舗数調整後 Figure 1 : 小売業販売額 vs 全国百貨店売上高 店舗数調整後

Figure 2 : 訪日外客数 Figure 2 : 訪日外客数

東京・銀座では、リテーラーの出店ニーズは多い一方、賃貸条件に対して慎重姿勢をみせるリテーラーが多い。そのため、今期(Q4)の東京プライム賃料は、18期連続横ばいの40万円(月/坪)となった。大阪・心斎橋では、賃料総額が高額となるハイストリートの募集物件に、スポーツブランドが内定した事例があった。ただし、賃料レンジの上限を押し上げるほどの事例ではなく、大阪プライム賃料も14期連続横ばいの30万円(月/坪)となった。

東京:銀座

出店ニーズはあるが賃貸条件には慎重姿勢

今期(Q4)の銀座ハイストリート空室率は、対前期比0.1ポイント上昇の2.1%。空室物件に対するテナントからの引き合いに、やや弱さがみられている。

銀座ハイストリートの賃料は25.8万円(月/坪)で、対前期比横ばいとなった。2020年は、訪日外国人数の伸び率が鈍化し、国内消費も低調となると予想される。そのため、リテーラーの出店ニーズが弱含むことで賃料はやや落ち込むとみられる。ただし、2020年末には回復し、向こう2年間では14の上昇を予測する。

Figure 3 : 銀座ハイストリートの賃料Figure 3 : 銀座ハイストリートの賃料

今期、出店ニーズを牽引したのは、ラグジュアリーブランド、ファッションブランド、ジュエリー、ショールーム型店舗など。銀座に路面店舗がない複数のラグジュアリーブランドが、引き続き出店を検討している。また、銀座エリアに路面店舗がないブランドが、オーナーの希望賃料で出店を決めた事例もあった。さらに、ブランドイメージや商品の認知度向上を目的としたショールーム型店舗の出店ニーズがみられている。希望エリアは、歩行者量が多いハイストリートで、比較的高額な賃料でも許容するとみられる。

一方、相場を超える賃料水準がネックとなりリーシングが長期化していた物件では、募集賃料を下げたことで検討不可だったブランドが再検討をはじめた事例があった。また、引き合いに弱さがみられる募集物件も複数みられている。理由として、1階に比べて上層階の面積が大きいなど、商品レイアウトに工夫が必要な間取りであることなどが挙げられる。既存店舗の建て替えに伴い、移転先を探しているブランドの中には、現行賃料以上の賃料の支払いをいとわないところがある。ただし、このようなケースは例外で、リテーラーの多くは賃貸条件に対して慎重姿勢をみせている。

今期のプライム賃料は、18期連続横ばいの40万円月/坪となった。

空室率

  Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019
銀座 1.1% 1.5% 1.2% 2.0% 2.1%

出所:CBRE、Q4 2019

プライム賃料(円/坪)

  Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019
銀座 400,000 400,000 400,000 400,000 400,000

出所:CBRE、Q4 2019

東京:表参道 ・ 原宿

プライム立地では高額賃料にも関わらず複数の引き合い

今期の出店ニーズを牽引したのは、ファッション、アウトドアスポーツ、コスメなど。ハイストリートの中でも好立地にある募集物件では、比較的高額な賃料総額となるにもかかわらず、スポーツブランドなど複数の引き合いがみられた。また、営業不振によるとみられる撤退に伴う募集物件では、オーナーの希望賃料を満たす複数の引き合いの中から、後継テナントが内定した事例があった。そのほか、日本初出店となるコスメの出店ニーズや、新しいファッションブランドの出店な どがみられた。

一方、前回の定期借家契約の再契約時にオーナーの希望条件を受け入れ、当時の賃料を上回る金額で再契約をしたテナントの中には、現在の定期借家契約の終了のタイミングで移転先を探している事例があった。また、複数階にまたがる比較的面積の大きい募集物件では、ワンフロアの面積が小さくフロア効率が低いことや賃料総額が高額となることなどを理由に、テナントの引き合いが弱いところがみられている。

今期の表参道・原宿のハイストリート空室率は対前期比04ポイント低下の08となった。また、今期の表参道・原宿のプライム賃料は、4期連続横ばいの35万円月/坪となった。

神宮前交差点の一角で計画されている再開発事業「神宮前六丁目市街地再開発事業」が、本格的にスタートする。2020年3月から既存ビルの「オリンピアアネックス」を解体し、9月からは新築工事に着工、2022年度の完成を目指す。地下3階-地上10階、延床約6000坪の店舗を中心とした商業ビルになる予定。

空室率

  Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019
表参道・原宿 0.8% 0.6% 1.0% 1.2% 0.8%

出所:CBRE、Q4 2019

プライム賃料(円/坪)

  Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019
表参道・原宿 350,000 350,000 350,000 350,000 350,000

出所:CBRE、Q4 2019

東京:新宿

リテーラー同士が競合し賃料が上昇する可能性

今期の出店ニーズを牽引したのは、ドラッグストア、ショールーム型店舗、免税店など。ハイストリートの中でも好立地にある募集物件では、複数のリテーラーから強い引き合いがみられている。リテーラー同士が競合し、賃料がオーナーの希望賃料を超える可能性がある。また、比較的面積が大きく、賃料総額が高額となる物件では、複数の申し込みの中から新宿エリアに路面店舗がなかったドラッグストアの出店が内定した事例があった。

今期の新宿のプライム賃料は、対前期比6上昇の35万円月/坪となった。

新宿駅では、「東西自由通路整備計画」が進められている。同通路が完成することで、新宿駅の利便性や西口と東口エリア間の回遊性の向上が見込まれる。東西の人の往来が増えることで、新宿駅西側の商業性が高まることが予想される。東京オリンピック開催までの開通時期を予定。

プライム賃料(円/坪)

  Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019
新宿 330,000 330,000 330,000 330,000 350,000

出所:CBRE、Q4 2019

東京:渋谷

複数の大型商業施設が開業し、 さらなる賑わいを創出

今期、出店ニーズを牽引したのは、ドラッグストア、食物販など。好立地の新築物件では、幅広い業態から申し込みが入った事例があった。近隣からの立地改善の移転が含まれており、テナント同士が競合することで賃料が上昇する可能性がある。また、駅から少し距離のある物件でも、複数のリテーラーが出店を検討している事例がある。近隣に新たな商業施設が開設したことで、エリア評価が上がっているようだ。中には、従前であれば出店を検討しなかったと思われるブランドも含まれている。

今期、渋谷のプライム賃料は33万円月/坪で、4期連続の横ばいとなった。

2019年11月、渋谷駅直上の複合施設「渋谷スクランブルスクエア」が開業した。全212店舗が入居しており、そのうち日本初出店が7店舗、東京都内初出店が4店舗。また、2019年12月には、渋谷駅西口に新たな商業施設「渋谷フクラス」が開業した。全69店舗が入居するほか、同施設2階には渋谷駅直結の接続デッキが整備されている。

プライム賃料(円/坪)

  Q4 2018 Q1 2018 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019
渋谷 330,000 330,000 330,000 330,000 330,000

出所:CBRE、Q4 2019

Figure 4:エリア別出店割合(路面店舗、件数)Figure 4 : エリア別出店割合(路面店舗、件数)

Figure 5: 業態別出店割合(路面店舗、件数)

Figure 5 : 業態別出店 割合(路面店舗、件数)

Figure 6 : 主な新規出店事例(東京)Q4 2019

テナント エリア 推定面積(坪) 施設名
宗家源吉兆庵 銀座 N/A THE HOUSE
ラプアンカンクリ 表参道・原宿 10 N/A
EVANGELION STORE 新宿 N/A 新宿マルイ アネックス
グッチ 渋谷 70 渋谷PARCO
コム デ ギャルソン 渋谷 30 渋谷PARCO
トムブラウン 渋谷 25 渋谷PARCO
ティファニー 渋谷 25 渋谷スクランブルスクエア
サカイ 渋谷 35 渋谷スクランブルスクエア
ナイキ 渋谷 55 渋谷スクランブルスクエア
ゴンチャ 渋谷 15 渋谷スクランブルスクエア

出所:プレスリリース、メディア報道、CBRE、Q4 2019

Figure 7 : 今後の新規供給(東京)(延床面積1,000坪以上)

施設名 エリア 推定面積(坪) 事業主 オープン
WITH HARAJUKU 表参道・原宿 7,900 NTT都市開発 2020年春
ミヤシタパーク(南街区) 渋谷 5,000 三井不動産 2020年3月
ミヤシタパーク(北街区) 渋谷 9,100 三井不動産 2020年3月
(仮称)北青山2丁目プロジェクト 表参道・原宿 6,930 三菱地所 2020年4月
(仮称)宇田川町32開発計画 渋谷 1,000 ヒューリック 2021年2月
(仮称)銀座6丁目開発計画 銀座 1,600 ヒューリック 2021年
(仮称)南青山三丁目計画 表参道・原宿 4,500 三菱地所 2022年9月
歌舞伎町一丁目地区開発計画 新宿 26,620 東急、東急レクリエーション 2022年秋
(仮称)神宮前六丁目地区第一種市街地再開発事業 表参道・原宿 6,000 東急不動産など 2022年
(仮称)渋谷区道玄坂二丁目開発計画 渋谷 12,400 パン・パシフィック・インターナショナル ホールディングス 2023年3月
青朋ビル建替計画 表参道・原宿 4,840 青朋ビル、独立行政法人都市再生機構 2023年9月
渋谷スクランブルスクエア(第 II 期) 渋谷 12,100 東急など 2028年3月

注:店舗以外の他用途を含むケースあり 出所:プレスリリース、メディア報道、CBRE、Q4 2019

関西:心斎橋

大型募集物件に体験型店舗の出店ニーズ

今期、出店ニーズを牽引したのは、依然としてドラックストアである。ファストファッションの撤退跡や、新規開発案件への入居を、総額が高額となる賃料で決めている。戎橋周辺のプライム立地にあるファストファッション退去物件には、ドラックストアと免税品を扱う店舗が出店した事例があった。訪日韓国人の減少はあるものの、心斎橋を訪れる訪日外国人数に落ち込みはみられていない。理由として、御堂筋を中心とした観光プロモーションが奏功していること、エリア内に新たなホテルが複数開業したことで、宿泊客がエリア内で買い物をしているとみられる。

一方、長堀通より以北にある御堂筋の募集物件では、リーシングに苦戦しているところがある。比較的面積が大きく、賃料総額が高額となることが理由として挙げられる。近隣に既存店舗を持つブランドの中には、売上不振を理由に再契約を検討しないところがみられる一方で視認性がよく小型で使いやすい面積規模の物件では、速やかに後継テナントが決定している。

今期の心斎橋ハイストリートの空室率は、対前期比01ポイント上昇の09となった。また、今期のプライム賃料は14期連続横ばいの30万円月/坪となった。

御堂筋の南側にある新築物件に、ラグジュアリーブランドのルイ・ヴィトンが2020年2月に開業すると発表された。世界初のカフェレストランを併設するという。建物の規模は7階建てで、面積は非公表ながら日本国内最大面積となる模様。

空室率

  Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019
心斎橋 0.1% 1.5% 1.5% 0.8% 0.9%

出所:CBRE、Q4 2019

プライム賃料 (円/坪)

  Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019
心斎橋 300,000 300,000 300,000 300,000 300,000

出所:CBRE、Q4 2019

関西:梅田

大型の複合商業施設が開業、日本初出店が8店舗

今期、出店ニーズを牽引したのは、ブライダル、コンビニエンスストア、食物販など。2019年11月、複合商業施設「LINKS UMEDA」がオープンした。商業スペースは地下1階から8階の9層で、売場面積は27万坪。日本初出店が8店舗あるほか、関西初出店23店舗や大阪初出店13店舗など、約200店舗が出店した。なかには、「ニトリ」の800坪、近隣からの移転となる「ユニクロ」の700坪といった、大型テナントの出店も含まれている。

一方、大阪駅の南側にある商業施設では、募集区画に対して引き合いが弱く、空室が長期化している事例が複数みられている。また、前面の歩行者量が少ない路面店舗の募集物件では、オフィステナントの入居が決まった事例があった。リテーラーの引き合いが少なく募集賃料を下げたところ、上層階のオフィス区画の賃料との差がなくなったことが主因。

今期、梅田のプライム賃料は30万円月/坪で、17期連続の横ばいとなった。

プライム賃料 (円/坪)

  Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019
梅田 300,000 300,000 300,000 300,000 300,000

出所:CBRE、Q4 2019

関西:京都

町家物件にリテーラーの出店ニーズが集まる

京都の四条エリアでは、京都らしい町家物件にリテーラーの出店ニーズが集まっている。業態としては、ファッション、スポーツ、食物販など。町家物件に出店することで店舗の話題性を高めるほか、訪日外国人に訴求する狙いがあるようだ。ただし、出店ニーズに対して供給は少ないため、実際の出店には時間が掛かるだろう。観光客の増加を背景に、四条通を中心とした募集物件では、オーナーから提示される賃料水準が相場を超えている事例が複数ある。一方、ドラッグストア以外のリテーラーは、相場を超える賃料に対して、慎重な姿勢をみせている。今期、京都のプライム賃料は、2期連続横ばいの14万円月/坪。

プライム賃料 (円/坪)

  Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019
京都 120,000 120,000 140,000 140,000 140,000

出所:CBRE、Q4 2019

関西:神戸

居留地エリアの既存テナントに立地改善の動き

神戸の三宮エリアでは、センター街の募集物件にジュエリーの出店が決まった事例があった。歩行者量が多く、賃料は相場の上値だった模様。居留地エリアでは、好調な業績を背景にファッションブランドが拡張移転した事例があった。従前のテナントに比べて、賃料は上昇している。ただし、同ブランドの移転元の二次空室に対する引き合いは少なく、後継テナントの決定には時間を要する可能性がある。また、同じ居留地エリアでは、路面店舗を出店している複数のラグジュアリーブランドが、三宮エリアの百貨店内に移転する動きがある。路面店舗に比べて集客が容易で、出店コストも抑えられることが理由としてありそうだ。今期、神戸のプライム賃料は、10期連続横ばいの13万円(月/坪)となった。

プライム賃料 (円/坪)

  Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019
神戸 130,000 130,000 130,000 130,000 130,000

出所:CBRE、Q4 2019

名古屋:栄

面積の大きい募集物件ではオーナーが分割対応も

今期、出店ニーズを牽引したのは、ラグジュアリーブランド、ファッションブランド、リユース、雑貨など。ハイストリートの大津通にある募集物件では、栄エリアに路面店舗がなかった高級時計の出店が決まった事例があった。一方、同じ大津通の中でも面積の大きい複数階の募集物件では、引き合いはあるもののその多くは1階のみ、または分割であれば賃借したいというニーズだ。また、大津通から少し中に入った募集物件では、ドラッグストアの後継テナントとしてリユースが内定した事例があった。従前に比べて、賃料は7程度上昇している。一方、別の募集物件では、申し込みはあるものの、複数階の募集に対して1階のみや、募集賃料を下回る金額など、オーナーの希望条件には届いていない。

2019年12月、大津通にドラッグストア「スギ薬局」が2店舗同時にオープンした。異なる顧客ターゲットに訴求するため、店舗開発のコンセプトを変えているという。ただし、両店舗共に訪日外国人の取り込みは視野に入れており、免税比率は2030を予想している。また、大津通以外のハイストリートでも、ドラッグストアが出店を計画している事例があった。一方で、栄エリアに路面店舗を出店しているドラッグストアの中には、周辺に競合店舗が増えたことで経営戦略の変更を模索しているところがある。今期の栄ハイストリートの空室率は対前期比横ばいの00。今期のプライム賃料は8期連続横ばいの14万円月/坪となった。

空室率

  Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019
1.7% 1.7% 1.8% 0.0% 0.0%

出所:CBRE、Q4 2019

プライム賃料 (円/坪)

  Q4 2018 Q1 2018 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019
140,000 140,000 140,000 140,000 140,000

出所:CBRE、Q4 2019

Figure 8 : 主な新規出店事例(大阪・名古屋)Q4 2019

テナント エリア 推定面積(坪) 施設名
ユニクロ 梅田 700 LINKS UMEDA
ボンバザール 梅田 N/A LINKS UMEDA
JIATE×永福茶堂 梅田 N/A LINKS UMEDA
ニトリ 梅田 790 LINKS UMEDA
アインズ&トルペ 梅田 180 LINKS UMEDA
ゴンチャ 梅田 40 LINKS UMEDA
グランドセイコー 心斎橋 50 大阪豊田ビルディング
スギ薬局 220 名古屋ゼロゲート
スギドラッグ N/A 栄MFビル

出所:プレスリリース、メディア報道、CBRE、Q4 2019

Figure 9 : 今後の新規供給(大阪・名古屋)(延床面積1,000坪以上)

施設名 エリア 推定面積(坪) 事業主 オープン
ルイ・ヴィトン メゾン 大阪御堂筋 心斎橋 1,270 ルイ・ヴィトン・ジャパン 2020年2月
(仮称)新サンケイビル建替プロジェクト 梅田 5,000 サンケイビル 2020年9月
(仮称)「丸栄」跡地 N/A 興和 2020年末
大阪梅田ツインタワーズ・サウス( II 期) 梅田 *7,300 阪急阪神ホールディングス 2021年秋
(仮称)梅田3丁目計画 梅田 41,000 日本郵政グループ、JR西日本 2023年度

注:店舗以外の他用途を含むケースあり *百貨店部分全体から、I期に開業する面積を除く
出所:プレスリリース、メディア報道、CBRE、 Q4 2019

福岡:天神

天神西通りの大型物件では引き合いに弱さが

福岡の天神エリアでは、ハイストリートの天神西通りにファッションブランドの出店が決まった事例があった。従前のテナントに比べて、賃料は1.5倍に上昇している。面積は60坪程度と、使いやすい大きさだ。一方、同じ天神西通りでも比較的面積が大きい複数の募集物件では、テナントの引き合いに弱さがみられている。従前は複数のドラッグストアが検討していたが、訪日韓国人の減少などにより出店意欲がトーンダウンしている。中には、募集区画を3層から2層に縮小した物件もある。また、ハイストリートから少し中に入った募集物件でも、歩行者量の弱さからリーシングに苦戦しているところがある。

今期、天神のプライム賃料は10万円(月/坪)で、7期連続の横ばいとなった。

プライム賃料 (円/坪)

  Q4 2018 Q1 2018 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019
天神 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000

出所:CBRE、Q4 2019

調査概要
調査対象 空室率
・CBREが独自に設定した対象地
 銀座ハイストリート(155棟)、表参道・原宿ハイストリート(242棟)
 心斎橋ハイストリート(166棟)、栄ハイストリート(51棟)
・対象フロアは店舗ニーズの高い1階に限定
プライム賃料/銀座ハイストリート賃料
・CBREが独自に設定した対象地
・ワンフロアの面積が200㎡程度の建物を想定
・対象フロアは店舗ニーズの高い1階に限定
調査時点 四半期 (第1四半期)3月末(第2四半期)6月末(第3四半期)9月末(第4四半期)12月末 時点集計
調査方法 空室率
・空室は集計時点で即入居可能であるものを対象(新築施設は竣工済みのものが対象)
プライム賃料
・対象地のサンプル調査に基づく想定成約賃料の上限値 (共益費を含み、フリーレント等のインセンティブは考慮しない)
・主要都市における、都心商業立地の中の一等地(の賃料)
銀座ハイストリートの賃料
・対象地のサンプル調査に基づく想定成約賃料の上限と下限の平均値
 (共益費を含み、フリーレント等のインセンティブは考慮しない)
・主要都市における、都心商業立地(の賃料)

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