貸店舗・賃貸店舗の記事

リテールマーケットビュー 2019年第3四半期

賃料相場(最新)

2020年1月9日

ラグジュアリーの出店需要を背景に銀座ハイストリート賃料が上昇

全国主要商業エリアの貸店舗市場動向をまとめた四半期レポート。
銀座、表参道・原宿、新宿、渋谷、心斎橋、梅田、栄、京都、神戸、福岡の最新動向を掲載。

小売業販売額* 銀座ハイストリート空室率** 東京プライム賃料*** 大阪プライム賃料*** 名古屋プライム賃料***

+9.1% 9月
(前年同月比)

2.0% 9月
(前期比+0.8pts)

40万円

30万円

14万円

出所: * 経済産業省、 ** CBRE推計、*** CBRE推計(月/坪)

9月の全国百貨店売上高は前年同期比23.1%増

2019年7-9月期の全国百貨店売上高は、7月が前年同月比でマイナスだったものの、8月と9月はプラスとなった。特に9月は消費税率引き上げ前の駆け込み需要があり、同23.1%増と高い伸びを示した。ただし、前年9月の自然災害(地震や台風など)による休業や営業短縮による反動増もある。

2019年7ー9月期の訪日外客数は、前年同期比2.8%増の778.4万人。8月には、11カ月振りに前年同月を下回ったが、通期ではプラスだった。7ー9月期の訪日外国人消費額も、同9.0%増の1兆2,000億円となった。一方、訪日韓国人の数ならびに消費額は前年同期比でマイナスとなった。訪日韓国人数は同35.3%減、韓国人消費額は同32.4%減。ただし、訪日韓国人の減少を懸念した出店のとりやめは、今のところほとんどみられていない。

東京・銀座では、リテーラーの出店ニーズは多い一方、プライム賃料を押し上げる事例はみられなかった。そのため、今期(Q3)の東京プライム賃料は、17期連続横ばいの40万円(月/坪)となった。大阪・心斎橋では、相場を超える賃料が敬遠され、空室が長期化していたハイストリートの募集物件に、ファッションブランドが内定した事例があった。ただし、賃料レンジの上限を押し上げるほどの事例ではなく、大阪プライム賃料も13期連続横ばいの30万円(月/坪)となった。

Figure 1 : 小売業販売額 vs 全国百貨店売上高 店舗数調整後 Figure 1 : 小売業販売額 vs 全国百貨店売上高 店舗数調整後

Figure 2 : 訪日外客数 Figure 2 : 訪日外客数

東京:銀座

エリア内に路面店舗がないブランドによる強い出店ニーズ

今期、ハイストリートの空室率は対前期比0.8ポイント上昇の2.0%となった。空室の物件が増えたもののテナントからの引き合いは複数みられており、後継テナントは時間を掛けずに決定するとみられる。

銀座ハイストリートの賃料は25.8万円(月/坪)で、対前期比0.8%の上昇となった。今期は、銀座エリアへの出店を強く希望していたラグジュアリーブランドが、相場を超える賃料で申し込みを入れるという事例がみられた。今後、銀座ハイストリートの賃料はタイトな需給バランスを背景にゆるやかに上昇し、向こう2年間では3.1%の上昇を予測する。

Figure 3 : 銀座ハイストリートの賃料Figure 3 : 銀座ハイストリートの賃料

今期の出店ニーズを牽引したのは、ラグジュアリーブランド、コスメ、オーダースーツなど。前期に引き続き、銀座エリアに路面店舗の出店がない複数のラグジュアリーブランドが物件を探している。また、ハイストリート至近の募集物件では、日本初出店となる海外のコスメブランドが募集賃料を超える金額で出店を検討している事例があった。

ハイストリートの募集物件や新規開発物件では、建て替えに伴う移転ニーズが複数集まっている。そういったテナントの多くは、引き続き銀座エリアの店舗を確保するためには相場を超える賃料もいとわないところがある。一方、銀座エリアへの出店を検討しているものの、賃料や面積、エリアといった自らの賃貸条件にすべて適合する物件でなければ、様子見をするテナントもみられる。

今期のプライム賃料は、17期連続横ばいの40万円(月/坪)となった。リテーラーの出店ニーズは多くみられたものの、プライム賃料をさらに押し上げるような事例はなかった。

空室率

  Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019
銀座 1.7% 1.1% 1.5% 1.2% 2.0%

出所:CBRE、Q3 2019

プライム賃料(円/坪)

  Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019
銀座 400,000 400,000 400,000 400,000 400,000

出所:CBRE、Q3 2019

東京:表参道 ・ 原宿

プライム立地の募集物件では、20社を超える申し込み

今期の出店ニーズを牽引したのは、ファッション、アウトドアスポーツ、食物販など。ハイストリートの中でも好立地にある募集物件では、比較的高額な賃料総額となるにもかかわらず、幅広い業態から20社を超える申し込みが入った事例があった。また、高額な賃料総額を主因に空室が長期化していた物件では、日本初出店となる海外ブランドが検討を始めたようだ。

定期借家契約の再契約時に、オーナーが現行テナントに対して現行賃料を超える金額を提示するケースが複数みられている。現行テナントの多くは好調な売り上げを背景に再契約を望んでいるため、オーナーの希望条件を受け入れる姿勢をみせている。ただし、新規テナントの出店ニーズも強く、現行テナントが複数の新規テナントと賃料で競い合うことも想定される。

一方、セカンダリーエリアの新規開発物件では、相場を超える賃料設定を背景にリーシングに苦戦しているところが複数みられている。表参道・原宿エリアへの出店ニーズはあるものの、賃貸条件には慎重なリテーラーが多い。

今期の表参道・原宿のハイストリート空室率は対前期比0.2ポイント上昇の1.2%となった。また、今期の表参道・原宿のプライム賃料は、3期連続横ばいの35万円(月/坪)となった。

空室率

  Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019
表参道・原宿 0.8% 0.8% 0.6% 1.0% 1.2%

出所:CBRE、Q3 2019

プライム賃料(円/坪)

  Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019
表参道・原宿 330,000 350,000 350,000 350,000 350,000

出所:CBRE、Q3 2019

東京:新宿

インバウンド需要の取り込みを狙った出店ニーズが散見

今期の出店ニーズを牽引したのは、スポーツブランド、ドラッグストア、リユースなど。ハイストリートの物件では、インバウンド需要の取り込みを狙ったリテーラーの出店が内定した事例があった。また、インバウンドに人気のあるリユースの出店が内定した事例があったほか、ドラッグストアが申し込みを入れる事例もあった。

ハイストリートでも特に好立地の物件に、スポーツブランドが世界初 のグローバル旗艦店を出店した。1-4階の4フロア構成で売り場面積は約450坪とアジア最大級の大きさ。イベントスペースやスタジオを設けるなど、体験型の店舗となっている。世界一の乗降客数を誇る新宿駅周辺という立地を評価した出店だった模様。

今期、新宿のプライム賃料は4期連続の横ばいの33万円(月/坪)となった。

プライム賃料(円/坪)

  Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019
新宿 330,000 330,000 330,000 330,000 330,000

出所:CBRE、Q3 2019

東京:渋谷

既に路面店舗を持つブランドによる2店舗目の出店も

今期、出店ニーズを牽引したのは、ファッションブランド、スポーツブラ ンドなど。既に渋谷エリアに路面店舗を持つファッションブランドが、2 店舗目の出店を決めた事例があった。既存店舗とは渋谷駅を挟んだ反対側となるため、商圏が異なると判断したようだ。また、駅からやや距離のあるセンター街の物件では、募集賃料を超える金額でテナントが内定した事例があった。

建設中の大型商業施設「渋谷パルコ」が、11月下旬に開業する。ファッション、雑貨、食物販など192店舗の出店が予定されており、 今まで周辺エリアに出店がなかったラグジュアリーブランドも含まれている。また、従来の売り場よりも店頭在庫数を限定することで省スペース化し、オンラインでの購買を促進するオムニチャネル型の売り場を設ける。商業エリアは地下1階-地上8階の9層。

今期、渋谷のプライム賃料は33万円(月/坪)で、4期連続の横ばいとなった。

プライム賃料(円/坪)

  Q3 2018 Q4 2018 Q1 2018 Q2 2019 Q3 2019
渋谷 330,000 330,000 330,000 330,000 330,000

出所:CBRE、Q3 2019

igure 4 : エリア別出店割合(路面店舗、件数)Figure 7 : エリア別出店割合(件数)

Figure 5 : 業態別出店割合(路面店舗、件数)Figure 8 : 業態別出店割合(件数)

Figure 6 : 主な新規出店事例(東京)Q3 2019

テナント エリア 推定面積(坪) 施設名
ポメラート 銀座 40 N/A
ロンシャン 銀座 60 iliv
セイコー プロスペックス 銀座 N/A N/A
リーバイス 表参道・原宿 170 N/A
オム プリッセ イッセイ ミヤケ 表参道・原宿 70 N/A
ロクシタン 表参道・原宿 N/A 榎本ビル
ハリー・ウィンストン 新宿 30 N/A
アンダーアーマー 新宿 450 高野ビル
リーボック 渋谷 80 N/A
マツモトキヨシ 渋谷 100 小安ビル

出所:プレスリリース、メディア報道、CBRE、Q3 2019

Figure 7 : 今後の新規供給(東京)(延床面積1,000坪以上)

施設名 エリア 推定面積(坪) 事業主 オープン
渋谷フクラス 渋谷 17,800 道玄坂一丁目駅前地区市街地再開発組合 2019年10月
宇田川町14・15番地区第一種市街地再開発事業 渋谷 19,360 パルコ 2019年10月
渋谷スクランブルスクエア(第 I 期) 渋谷 9,000 東京急行電鉄など 2019年11月
WITH HARAJUKU 表参道・原宿 7,900 NTT都市開発 2020年春
新宮下公園等整備事業(南街区) 渋谷 5,000 三井不動産 2020年3月
新宮下公園等整備事業(北街区) 渋谷 9,100 三井不動産 2020年3月
(仮称)北青山2丁目プロジェクト 表参道・原宿 6,930 三菱地所 2020年4月
(仮称)神宮前六丁目地区第一種市街地再開発事業 表参道・原宿 6,700 東急不動産など 2020年
(仮称)宇田川町32開発計画 渋谷 1,000 ヒューリック 2021年2月
(仮称)銀座6丁目開発計画 銀座 1,600 ヒューリック 2021年
(仮称)南青山三丁目計画 表参道・原宿 4,500 三菱地所 2022年9月
歌舞伎町一丁目地区開発計画 新宿 26,620 東急電鉄、東急レクリエーション 2022年秋
(仮称)渋谷区道玄坂二丁目開発計画 渋谷 12,400 パン・パシフィック・インターナショナル ホールディングス 2023年3月
青朋ビル建替計画 表参道・原宿 4,840 青朋ビル、独立行政法人都市再生機構 2023年9月
渋谷スクランブルスクエア(第 II 期) 渋谷 12,100 東京急行電鉄など 2028年3月

注:店舗以外の他用途を含むケースあり 出所:プレスリリース、メディア報道、CBRE、Q3 2019

関西:心斎橋

エリアに路面店舗がなかったドラッグストアの大型出店

今期、出店ニーズを牽引したのは、ラグジュアリーブランド、ファッションブランド、ドラッグストアなど。ドラッグストアの出店は引き続き多い。心斎橋筋商店街の大型物件では、今まで心斎橋エリアに路面店舗がなかったドラッグストアが、高額な賃料で出店を決めた事例があった。また、空室が長期化していた長堀通以北の心斎橋筋商店街でも、ドラッグストアの出店が内定した事例があった。周辺に新たなホテルが開業したことで、インバウンド需要の取り込みが狙えると判断した模様。

建て替えに伴う移転ニーズも、複数みられた。相場を超える募集賃料が敬遠されて空室が長期化していたハイストリートの物件では、インバウンドに人気のファッションブランドが移転を決めた。これにより、 今期の心斎橋ハイストリートの空室率は、対前期比0.7ポイント低下の0.8%となった。ただし、賃料レンジの上限を押し上げるほどの事例ではなく、今期のプライム賃料は13期連続横ばいの30万円(月/坪)となった。

また、心斎橋筋商店街では、再契約をしたばかりのファッションブランドが、今よりも面積の大きい募集物件に拡張移転を検討している事例もあった。御堂筋の南側では、近隣にラグジュアリーブランドが出店することを評価したブランドが、募集賃料を超える金額で出店を検討している事例があった。

2019年9月に、「大丸心斎橋店本館」がリニューアルオープンした。これにより、周辺エリアでは、人の流れが増えている。入れ替わりで、「大丸心斎橋店北館」が9月から休館した。リニューアル工事を経て2020年秋の開業を予定している。

空室率

  Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019
心斎橋 0.9% 0.1% 1.5% 1.5% 0.8%

出所:CBRE、Q3 2019

プライム賃料 (円/坪)

  Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019
心斎橋 300,000 300,000 300,000 300,000 300,000

出所:CBRE、Q3 2019

関西:梅田

大型開発物件が、エリアの新たな賑わいを生む可能性

今期、出店ニーズを牽引したのは、ファッション、ブライダルなど。大型の新規開発物件の商業区画では、メジャーなファッションブランドのリーシングを進めているようだ。上層階には約1,000室のホテルが入居予定となっており、新たな賑わいを生む施設となりそうだ。

一方、大阪駅の南側では、施設の顔となる路面店舗の区画が空室となっている事例があった。募集賃料には割安感があり、業態を広げて募集をしている。ただし、歩行者量が少ないことを理由にリテーラーからの引き合いは弱い。また、同じく大阪駅の南側では、近隣に競合が出店したことで売り上げが減少したコンビニエンスストアが、退店を検討している事例があった。

今期、梅田のプライム賃料は30万円(月/坪)で、16期連続の横ばいとなった。

プライム賃料 (円/坪)

  Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019
梅田 300,000 300,000 300,000 300,000 300,000

出所:CBRE、Q3 2019

関西:京都

エリア賃料の上昇に伴い、リテーラーは設定賃料を上乗せ

京都の四条エリアでは、ハイストリートの四条通にある募集物件を中心に、申し込みや成約賃料が現行テナントの金額を上回っている事例が複数あった。四条エリアの賃料上昇を背景に、物件を探しているリテーラーの中には、設定賃料を上げる動きがみられている。ただし、プライム賃料を押し上げる事例はなく、今期、京都のプライム賃料は対前期比横ばいの14万円(月/坪)となった。

河原町通では、増加する訪日外国人を取り込もうとする食物販の出店ニーズが増えている。

プライム賃料 (円/坪)

  Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019
京都 120,000 120,000 120,000 140,000 140,000

出所:CBRE、Q3 2019

関西:神戸

センター街への出店ニーズが多い一方、空室は希少

神戸の三宮エリアでは、センター街の物件でブライダル関連のブランドが出店を検討している事例があった。センター街への出店ニーズは多い一方、空室が少ない状況が続いている。

センター街から少し南に入った新規開発の物件では、引き合いはあるものの相場を超える賃料設定が敬遠され、テナントが決まらない事例があった。また、旧居留地エリアの南側では、比較的大きな面積と歩行者量の少なさを理由に、リーシングに苦戦している物件がある。

2019年9月末に閉店した旧「そごう神戸店」が、10月初旬には屋号を「神戸阪急」に変更して新たにオープンする。「フェスティバル365」をテーマに一部フロアを改装。催事場を広げるほか、ワーク ショップや実演販売をおこなうスペースを設けるようだ。

プライム賃料 (円/坪)

  Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019
神戸 130,000 130,000 130,000 130,000 130,000

出所:CBRE、Q3 2019

名古屋:栄

複数店舗の出店を決めたドラッグストア

今期、出店ニーズを牽引したのは、高級時計、ドラッグストア、食物販など。ハイストリートの大津通にある募集物件では、栄エリアに路面店舗がなかったドラッグストアが、豊富な資金力を背景に複数店舗の出店を決めた事例があった。比較的面積が大きい物件が含まれており、栄エリアでは賃料総額が高額となる。これにより、今期の栄ハイストリートの空室率は対前期比1.8ポイント低下の0.0%となった。

同じく大津通の募集物件では、高級時計の出店が決まった事例があった。好調な売り上げを背景に、高級時計の出店ニーズは多い。また、広小路通以北の大津通では、ジュエリーブランドが栄エリ アで2店舗目となる出店を決めた事例があった。ただし、プライム賃料を押し上げる事例はなく、今期のプライム賃料は7期連続横ばいの14万円(月/坪)となった。

大津通から少し中に入った募集物件では、引き合いは複数あるにもかかわらず、現行テナントの賃料水準が相場を上回っているため、結果として新規テナントが検討する賃料が現行賃料を下回っている事例がある。100坪を超える面積では、1テナントでは使いきれないため、分割して募集する事例も複数みられる。また、空室が長期化していた一棟貸しの募集物件では、従前の物販店舗から業態が変わって、サービス店舗が出店する事例もあった。

2018年6月に閉店した「丸栄」跡地には、暫定利用の商業施設が計画されている。「食」をテーマにフードコートや食品の販売店を誘致するという。地上3階建ての3層で、2020年末の開業を目指すとしている。

空室率

  Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019
1.7% 1.7% 1.7% 1.8% 0.0%

出所:CBRE、Q3 2019

プライム賃料 (円/坪)

  Q3 2018 Q4 2018 Q1 2018 Q2 2019 Q3 2019
140,000 140,000 140,000 140,000 140,000

出所:CBRE、Q3 2019

Figure 8 : 主な新規出店事例(大阪・名古屋)Q3 2019

テナント エリア 推定面積(坪) 施設名
ウマミバーガー 梅田 N/A 大阪新阪急ホテル
ダイコクドラッグ 心斎橋 N/A N/A
シェイクシャック 心斎橋 N/A 大丸心斎橋店
マノロ ブラニク 心斎橋 N/A 大丸心斎橋店
トム ブラウン 心斎橋 N/A 大丸心斎橋店
バング & オルフセン N/A 朝日生命保険相互会社名古屋栄ビル
V・ドラッグ 110 本町牧野ビル

出所:プレスリリース、メディア報道、CBRE、Q3 2019

Figure 9 : 今後の新規供給(大阪・名古屋)(延床面積1,000坪以上)

施設名 エリア 推定面積(坪) 事業主 オープン
リンクス梅田 梅田 14,700 ヨドバシカメラ 2019年秋
(仮称)大阪Mプロジェクト 心斎橋 1,270 ルイ・ヴィトン・ジャパン 2020年春
(仮称)新サンケイビル建替プロジェクト 梅田 5,000 サンケイビル 2020年9月
(仮称)「丸栄」跡地 N/A 興和 2020年末
大阪梅田ツインタワーズ・サウス( II 期) 梅田 *7,300 阪急阪神ホールディングス 2021年秋
(仮称)梅田3丁目計画 梅田 41,000 日本郵政グループ、JR西日本 2023年度

注:店舗以外の他用途を含むケースあり *百貨店部分全体から、I期に開業する面積を除く
出所:プレスリリース、メディア報道、CBRE、 Q3 2019

福岡:天神

面積が大きく賃料総額が高額な物件は引き合いに弱さ

福岡の天神エリアでは、天神エリア初となるファッションブランドが、ドラッグストア跡に内定した事例があった。定期借家契約の満了をもって、テナントの入れ替えとなった。また、別のファッションブランドが、立地改善を目的とする移転により決定した事例があった。当物件では空室が続いていたが、募集賃料を引き下げたことでテナントが決定したものとみられる。

一方、ハイストリートにある比較的面積が大きく賃料総額が高額となる物件では、テナントの引き合いが弱いところがある。また、訪日韓国人が減少したことを主因に売上が減少したブランドが、出店予定をキャンセルした事例もあった。

今期、天神のプライム賃料は10万円(月/坪)で、6期連続の横ばいとなった。

プライム賃料 (円/坪)

  Q3 2018 Q4 2018 Q1 2018 Q2 2019 Q3 2019
天神 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000

出所:CBRE、Q3 2019

調査概要
調査対象 空室率
・CBREが独自に設定した対象地
 銀座ハイストリート(154棟)、表参道・原宿ハイストリート(244棟)
 心斎橋ハイストリート(175棟)、栄ハイストリート(51棟)
・対象フロアは店舗ニーズの高い1階に限定
プライム賃料/銀座ハイストリート賃料
・CBREが独自に設定した対象地
・ワンフロアの面積が200㎡程度の建物を想定
・対象フロアは店舗ニーズの高い1階に限定
調査時点 四半期 (第1四半期)3月末(第2四半期)6月末(第3四半期)9月末(第4四半期)12月末 時点集計
調査方法 空室率
・空室は集計時点で即入居可能であるものを対象(新築施設は竣工済みのものが対象)
プライム賃料
・対象地のサンプル調査に基づく想定成約賃料の上限値 (共益費を含み、フリーレント等のインセンティブは考慮しない)
・主要都市における、都心商業立地の中の一等地(の賃料)
銀座ハイストリートの賃料
・対象地のサンプル調査に基づく想定成約賃料の上限と下限の平均値
 (共益費を含み、フリーレント等のインセンティブは考慮しない)
・主要都市における、都心商業立地(の賃料)

Disclaimer: 本レポートに含まれる資料に関する著作権等の権利は、別段の記載のない限り、 CBREに属します。本レポートに含まれる情報は、予測に関するものを含め、本 レポートの発行時点で、信頼に足ると考えられる資料及び情報源から取得したものです。当社は、それらの情報の正確性について疑うべき事由を認識してはおりませんが、それ らの情報に関する検証を行ってはおらず、また、それらの情報について表明、保証等を行うものではありません。本レポートの読者は、本レポートに含まれる情報の関連性、正 確性及び完全性並びにそれらの情報が最新のものであるか否かについて、独自に評価する責任があります。本レポートは、当社の顧客及び専門家のみを対象として、純粋な 情報提供の目的でご提供するものであり、従って、本レポートは、有価証券若しくはその他の金融商品の売買若しくは取得の申し込み又はその誘因を目的とするものではあり ません。これら資料に関する一切の権利は留保されており、これら資料、その内容、及び複製物のいずれについても、その方法の如何を問わず、書面による当社の事前の明示 的な許可なく、変更し、送信し、複製し、又は他者に配布することはできません。許諾を受けずに当社の調査レポートを公表し、又は再配布することは禁止されています。当社 は、何人に対しても、本レポートに含まれる情報を使用し、またはそれらの情報に依拠したことにより生じた損失、損害、費用及び経費について、一切責任を負いません。

ジャパンリテールマーケットビュー 2019年第2四半期 PDF版のダウンロードページはこちら

  • 上記リンクをクリックすると、レポートダウンロードサイト『Global Research Gateway』にジャンプします。ページ左下の「Download Report」のボタンをクリックするとダウンロードが始まります。
  • レポートダウンロードには『Global Research Gateway』へのアカウント登録(無料)が別途必要になります。アカウントをお持ちでない場合は、表示される画面に従ってお手続きをお願い致します。

関連記事

リテールマーケットビュー 2019年第2四半期

賃料相場(最新)

2019年9月2日

全国主要商業エリアの貸店舗市場動向をまとめた四半期レポート。 銀座、表参道・原宿、新宿、渋谷、心斎橋、梅田、栄、京都、神戸、福岡の最新動向を掲載。 ...

リテールマーケットビュー 2019年第1四半期

賃料相場(最新)

2019年5月22日

全国主要商業エリアの貸店舗市場動向をまとめた四半期レポート。 銀座、表参道・原宿、新宿、渋谷、心斎橋、梅田、栄、京都、神戸、福岡の最新動向を掲載。 ...

リテールマーケットビュー 2018年第4四半期

賃料相場(最新)

2019年3月5日

全国主要商業エリアの貸店舗市場動向をまとめた四半期レポート。 銀座、表参道・原宿、新宿、渋谷、心斎橋、梅田、栄、京都、神戸、福岡の最新動向を掲載。 ...