貸店舗・賃貸店舗の記事

リテールマーケットビュー 2019年第2四半期

賃料相場

2019年9月2日

ラグジュアリーの出店ニーズは旺盛も東京プライム賃料は横ばい

全国主要商業エリアの貸店舗市場動向をまとめた四半期レポート。
銀座、表参道・原宿、新宿、渋谷、心斎橋、梅田、栄、京都、神戸、福岡の最新動向を掲載。

小売業販売額* 銀座ハイストリート空室率** 東京プライム賃料*** 大阪プライム賃料*** 名古屋プライム賃料***

+0.5% 6月
(前年同月比)

1.2% 6月
(前期比-0.3pts)

40万円

30万円

14万円

出所: * 経済産業省、 ** CBRE推計、*** CBRE推計(月/坪)

4-6月の全国百貨店売上高は3カ月連続のマイナス

2019年4ー6月期の全国百貨店売上高は、前年同月比で3カ月連続のマイナスとなった。5月は改元による祝賀ムードなどのプラス要素があったものの、10連休だったGW後の反動減が例年より大きかったほか、改装による面積減などから前年実績を下回った。4月、6月は、低温多雨などの天候不順によって集客が伸び悩んだ。ただし、同期間の免税売上は前年同月比プラスで推移した。2019年4ー6月期の訪日外客数も、前年同月比プラスで推移。各月の過去最高を記録した。6月の東アジア市場では、いずれの国・地域からの訪日客も前年同月を上回った。ただし、4ー6月期でみると、韓国は5.5%減、台湾は5.6%減となった。

路面店舗市場では、銀座のハイストリートを中心に引き続きラグジュアリーブランドによる強い出店ニーズがみられている。しかし、オーナーによる相場を超える強気の賃料設定に対し、リテーラーがやや慎重になるケースも一部でみられる。今期のプライム賃料は16期連続横ばいの40万円(月/坪)となった。また、大阪プライム賃料も12期連続横ばいの30万円(月/坪)となった。従前のようにドラッグストア同士が競合し、賃料が競り上がるような事例はみられていない。今後は相場がやや調整される可能性もある。

Figure 1 : 小売業販売額 vs 全国百貨店売上高 店舗数調整後 Figure 1 : 小売業販売額 vs 全国百貨店売上高 店舗数調整後

Figure 2 : 訪日外客数 Figure 2 : 訪日外客数

東京:銀座

引き続きラグジュアリーブランドの出店ニーズは旺盛

今期(Q2)、ハイストリートの空室率は対前期比0.3ポイント低下の1.2%となった。ラグジュアリーブランドを中心に、リテーラーの出店ニーズは旺盛。

銀座ハイストリートの賃料は25.6万円(月/坪)で、2期連続の横ばいとなった。1つの募集物件に対して、複数のリテーラーから引き合いがある状況は変わらない。ただし、相場を超える募集賃料に対して、リテーラーが慎重姿勢をみせるケースもある。現状のタイトな需給バランスを背景に、賃料はむこう2年間で2.9%の上昇を予想する。日本経済の減速リスクの高まりに加え、一部でみられているリテーラーの慎重姿勢を受け、予想上昇幅は前期に比べてやや引き下げた。

Figure 3 : 銀座ハイストリートの賃料Figure 3 : 銀座ハイストリートの賃料

今期の出店ニーズを牽引したのは、ラグジュアリーブランド、ジュエリー、コスメなど。銀座エリアに路面店舗の出店がない複数のラグジュアリーブランドが、物件を探している。ハイストリートである中央通り至近の好立地の募集物件では、相場並みの賃料単価、かつ賃料総額が抑えられる面積であることから、多くの引き合いを集めている。また、既にエリア内に路面店舗を持つラグジュアリーブランドが、2店舗目の出店を計画している事例が複数ある。一方、テナントが使いやすい面積であっても、3層以上でオペレーションが難しい物件や、賃料単価が相場を超える物件では、引き合いはあるもののテナントの内定には至っていない。

前期に引き続き、定期借家契約の再契約時に、オーナーが既存テナントに対して現行賃料を超える金額設定をおこなうケースが複数みられている。リテーラーの旺盛な出店ニーズを背景に、既存テナントが複数の新規テナント候補と賃料で競い合うケースも出ている。ただし、プライム賃料をさらに押し上げるような事例はなく、今期のプライム賃料は、16期連続横ばいの40万円(月/坪)となった。

空室率

  Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019
銀座 1.7% 1.7% 1.1% 1.5% 1.2%

出所:CBRE、Q2 2019

プライム賃料(円/坪)

  Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019
銀座 400,000 400,000 400,000 400,000 400,000

出所:CBRE、Q2 2019

東京:表参道 ・ 原宿

リテーラーの出店ニーズは、ハイストリートに集中

今期の出店ニーズを牽引したのは、ラグジュアリーブランド、食物販など。ハイストリートの中でも好立地の募集物件では、幅広い業態からの強い引き合いがある。中には、相場を超える賃料を出しても借りたいというリテーラーが含まれている。一方、近隣に大型路面店舗となるコスメのセレクトショップが出店することから、出店を断念したコスメ業態もみられている。

ハイストリートでは、業績不振が理由とみられる退店によって空室となったケースが複数みられた。ただし、表参道エリアに路面店舗がないラグジュアリーブランドや、面積拡張を目的とした同エリア2店舗目の出店を計画しているリテーラーなど引き合いは多く、後継テナントは時間を掛けずに内定しそうだ。また、インバウンド需要の取り込みに成功しているテナントの中には、既存店舗が手狭となって拡張を検討するところがみられている。

一方、ハイストリートでもメインの買い物エリアからやや距離のある物件や、ハイストリートから少し中に入った物件では、テナントの引き合いに弱さがみられている。募集賃料が相場を超える物件では、リテーラーが慎重な姿勢をみせている。

今期の表参道・原宿のハイストリート空室率は対前期比0.4ポイント上昇の1.0%となった。また、今期の表参道・原宿のプライム賃料は、2期連続横ばいの35万円(月/坪)となった。

空室率

  Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019
表参道・原宿 0.9% 0.8% 0.8% 0.6% 1.0%

出所:CBRE、Q2 2019

プライム賃料(円/坪)

  Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019
表参道・原宿 330,000 330,000 350,000 350,000 350,000

出所:CBRE、Q2 2019

東京:新宿

好立地の募集物件では幅広い業態からの引き合い

今期の出店ニーズを牽引したのは、ラグジュアリーブランド、スポーツブランド、リユースなど。ハイストリートの新宿通りでは、既存テナントが業績不振による撤退を決めた物件があった。ただし、面積が使いやすく賃料に値ごろ感があるため、幅広い業態から強い引き合いが集まっている。一方、同じハイストリートでも、面積が大きく賃料総額が比較的高額となる物件では、ラグジュアリーブランドなど複数のリテーラーが興味を持っているものの、具体的な検討には繋がっていない。販売効率の高いエリアである新宿への出店を希望しているリテーラーは多い。一方、大型店舗の出店を検討するリテーラーの数は少なくなっている。

今期、新宿のプライム賃料は33万円(月/坪)となり、3期連続の横ばい。

プライム賃料(円/坪)

  Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019
新宿 300,000 330,000 330,000 330,000 330,000

出所:CBRE、Q2 2019

東京:渋谷

複数のラグジュアリーブランドの出店が明らかに

今期の出店ニーズを牽引したのは、ラグジュアリーブランド、食物販など。2019年11月に開業する「渋谷スクランブルスクエア第I期(東棟)」のテナントが公表された。JR線と銀座線の連結口となる3Fには、複数のラグジュアリーブランドが出店する。また、同じく11月に開業する「渋谷パルコ」にも、複数のラグジュアリーブランドが出店する。ミレニアル世代などの若者に訴求したいブランドの出店ニーズに対して、ニュース性の高い新規開発が受け皿となった。大型商業施設が複数開業することで、渋谷エリアの賑わいが創出され、リテーラーのさらなる出店ニーズの呼び水となりそうだ。今期、渋谷のプライム賃料は33万円(月/坪)で、3期連続の横ばいとなった。

プライム賃料(円/坪)

  Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019
渋谷 350,000 330,000 330,000 330,000 330,000

出所:CBRE、Q2 2019

igure 4 : エリア別出店割合(路面店舗、件数)Figure 7 : エリア別出店割合(件数)

Figure 5 : 業態別出店割合(路面店舗、件数)Figure 8 : 業態別出店割合(件数)

Figure 6 : 主な新規出店事例(東京)Q2 2019

テナント エリア 推定面積(坪) 施設名
コノリー 銀座 14 ソワレド銀座弥生ビル
台湾甜商店 表参道・原宿 N/A N/A
ジ アレイ 表参道・原宿 N/A 三浦ビル
ルルレモン 表参道・原宿 N/A S1 ビルディング
ザ・ノース・フェイス 表参道・原宿 50 原宿董友ビル
リー 表参道・原宿 50 京セラ原宿ビル
ティファニー(期間限定店) 表参道・原宿 140 BANK GALLERY
スギ薬局 表参道・原宿 150 はらじゅくアッシュビル
マノロ ブラニク 表参道・原宿 30 N/A
ラッシュ 新宿 375 FFビル
匠大塚 渋谷 180 N/A
楽天モバイル 渋谷 100 N/A

出所:プレスリリース、メディア報道、CBRE、Q2 2019

Figure 7 : 今後の新規供給(東京)(延床面積1,000坪以上)

施設名 エリア 推定面積(坪) 事業主 オープン
(仮称)新宿南口プロジェクト 新宿 13,300 三菱地所など 2019年8月
渋谷フクラス 渋谷 17,800 道玄坂一丁目駅前地区市街地再開発組合 2019年10月
宇田川町14・15番地区第一種市街地再開発事業 渋谷 19,360 パルコ 2019年10年
渋谷スクランブルスクエア(第 I 期) 渋谷 9,000 東京急行電鉄など 2019年11月
WITH HARAJUKU 表参道・原宿 7,900 NTT都市開発 2020年春
新宮下公園等整備事業(南街区) 渋谷 5,000 三井不動産 2020年3月
新宮下公園等整備事業(北街区) 渋谷 9,100 三井不動産 2020年3月
(仮称)北青山2丁目プロジェクト 表参道・原宿 6,930 三菱地所 2020年4月
(仮称)神宮前六丁目地区第一種市街地再開発事業 表参道・原宿 6,700 東急不動産など 2020年
(仮称)宇田川町32開発計画 渋谷 1,000 ヒューリック 2021年2月
(仮称)銀座6丁目開発計画 銀座 1,600 ヒューリック 2021年
(仮称)渋谷区道玄坂二丁目開発計画 渋谷 12,400 パン・パシフィック・インターナショナルホールディングス 2022年4月
渋谷スクランブルスクエア(第 II 期) 渋谷 12,100 東京急行電鉄など 2028年3月

注:店舗以外の他用途を含むケースあり 出所:プレスリリース、メディア報道、CBRE、Q2 2019

関西:心斎橋

ドラッグストア同士が競合する事例が減少

今期の出店ニーズを牽引したのは、高級時計、ドラッグストアなど。建て替えに伴う移転ニーズが複数みられている。一定期間内に移転先を決めようとするリテーラーが多い一方、募集賃料単価が相場を超える、または賃料総額が比較的高額となる募集物件には、リテーラーは慎重な姿勢をみせている。

引き続きドラッグストアの出店がみられている。ただしそれらは、インバウンド需要を牽引する中国人の消費嗜好が変化する前に契約していたものだ。現在の出店ニーズは、訪日外国人の買い物動線となる長堀通以南の心斎橋筋商店街から戎橋の間のハイストリートの中でも、プライム立地に限定されている。比較的面積が大きく賃料総額が高額となる物件でドラッグストアが内定した事例があるものの、従前のようにドラッグストア同士が競合し、賃料が競り上がるような事例はみられていない。

今期、心斎橋ハイストリートの空室率は対前期比横ばいの1.5%となった。ハイストリートの中でも、賃料単価が相場を超える比較的面積が大きい物件では、空室が長期化している。

今期のプライム賃料は12期連続横ばいの30万円(月/坪)。賃料レンジの上限を押し上げるほどの事例はなかった。一方で、ドラッグストアの出店戦略に変化がみられはじめたものの、賃料相場を下げる事例もみられていない。

空室率

  Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019
心斎橋 1.9% 0.9% 0.1% 1.5% 1.5%

出所:CBRE、Q2 2019

プライム賃料 (円/坪)

  Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019
心斎橋 300,000 300,000 300,000 300,000 300,000

出所:CBRE、Q2 2019

関西:梅田

人手不足を解消する出店形態が人気

今期の出店ニーズを牽引したのは、食物販、エステ、フィットネスなど。人手不足による出店見合わせがみられている。食物販では、テイクアウトできる軽飲食の出店が複数あった一方、重飲食では人手不足から実際の出店に繋がらないケースが出ている。多くの飲食店舗が、単独店舗ではなくフードコートに出店することで人手を抑制したい考えだ。エステ業態でも、出店の際にセルフサービスを増やすことで店舗スタッフの数を抑えるケースがみられている。サービス料金も、若者を中心に浸透しているサブスクリプション(定額制)を取り入れているところがある。

大阪以南の新築物件では、歩行者量が少なく、路面区画の引き合いが少ない。駅から少し距離のある物件では、営業不振により転貸を検討するテナントがみられている。また、駅から少し距離のある商業施設の上層階では、空き区画が長期化しているところがある。

2019年秋に開業する「ヨドバシ梅田タワー」の概要が明らかになりつつある。約200店舗が集積する下層階の商業エリアには、複数のメジャーブランドが出店する模様。上層階には「ホテル阪急レスパイア大阪」がオープンする(11月)ほか、タワー北側にはバスターミナルが新設される。関西国際空港へのアクセスが容易となることから、梅田エリアに宿泊する訪日外国人数がさらに増えることが予想される。

今期、梅田のプライム賃料は30万円(月/坪)で、15期連続の横ばいとなった。

プライム賃料 (円/坪)

  Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019
梅田 300,000 300,000 300,000 300,000 300,000

出所:CBRE、Q2 2019

関西:京都

訪日外国人の増加などを背景に、オーナーは強気の賃料設定

京都の四条エリアでは、前期に引き続き定期借家契約の満了に伴う再契約の交渉が、ハイストリートの四条通を中心に複数あった。オーナーは現行賃料からの増額を希望しているケースがほとんどだ。再契約を決めた既存テナントの中には、賃料が従来から4割上昇したケースがある。中には、賃料の増額に耐えられず、店舗の継続を希望しながらも撤退を決めたテナントも複数みられている。訪日外国人の増加に伴い四条通の歩行者量が増えたことや、賃料負担能力のあるメジャーブランドの出店希望が増えていることから、オーナーが強気の賃料設定をしやすいという背景がある。今期、京都のプライム賃料は対前期比16.6%上昇の14万円(月/坪)となった。

プライム賃料 (円/坪)

  Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019
京都 120,000 120,000 120,000 120,000 140,000

出所:CBRE、Q2 2019

関西:神戸

出店ニーズはあるものの、多くのテナントは様子見姿勢

神戸の三宮エリアでは、センター街の好立地の物件にファッションブランドが内定した事例があった。視認性のある物件だったため、内定したテナントよりも高額な賃料での申し込みが複数あったものの、オーナーが受け入れ業種を限定した模様。ただし、三宮エリア全体では、出店ニーズはあるもののテナントの動きはやや鈍い。現在の「そごう神戸店」が2019年10月に「神戸阪急」となることで、人の流れに変化が出る可能性がある。その影響を見極めようと様子見の姿勢をとっているテナントが多いことが主因。今期、神戸のプライム賃料は13万円(月/坪)で、8期連続の横ばいとなった。

プライム賃料 (円/坪)

  Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019
神戸 130,000 130,000 130,000 130,000 130,000

出所:CBRE、Q2 2019

名古屋:栄

複数のドラッグストアからの出店ニーズ

今期の出店ニーズを牽引したのは、ジュエリー、ファッションブランド、ドラッグストアなど。ハイストリートの大津通りでは、名古屋初出店となるリテーラーが既存テナントの8割増の賃料で内定した事例があった。前期に引き続き、ドラッグストアの出店ニーズが複数ある。面積が大きく賃料総額が比較的高額となる募集物件では、ドラッグストアが出店を検討しているという噂がある。また、訪日外国人に人気の買い物エリア至近の募集物件では、ジュエリーブランドの出店が内定したものの、内定ブランドよりも高額な賃料で複数のドラッグストアが申し込みを入れていた。一方、ハイストリートから少し中に入った物件では、売上不振から違約金を払って撤退を検討するドラッグストアがみられた。訪日外国人の買い物動線から外れていることが主因。また、前面道路の歩行者量がやや少ない物件では、空室が長期化している募集物件がある。今期の栄ハイストリートの空室率は対前期比0.1ポイント上昇の1.8%。また、今期のプライム賃料は6期連続横ばいの14万円(月/坪)。

2020年の完成を予定している久屋大通公園北地区の再開発では、カフェや物販などの集客施設の建設が計画されている。多くの区画において、テナントは内定している模様。近隣の中日ビルは2019年3月に閉館しており、2024年度の完成を目指して建て替えが進められる。新たな賑わいを創出しそうだ。

空室率

  Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019
0.0% 1.7% 1.7% 1.7% 1.8%

出所:CBRE、Q2 2019

プライム賃料 (円/坪)

  Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019
140,000 140,000 140,000 140,000 140,000

出所:CBRE、Q2 2019

Figure 8 : 主な新規出店事例(大阪・名古屋)Q2 2019

テナント エリア 推定面積(坪) 施設名
イソップ 梅田 N/A ルクアイーレ
ダイソー 梅田 515 ABC-MART梅田ビル
アインズ&トルぺ 梅田 N/A HEP FIVE
ファブリック トウキョウ 梅田 20 阪急三番街
メゾン キツネ 心斎橋 N/A N/A
ドン・キホーテ 心斎橋 N/A N/A
ビリーズエンター N/A N/A

出所:プレスリリース、メディア報道、CBRE、Q2 2019

Figure 9 : 今後の新規供給(大阪・名古屋)(延床面積1,000坪以上)

施設名 エリア 推定面積(坪) 事業主 オープン
大丸心斎橋店本館建替計画 心斎橋 12,100 J. フロント リテイリング 2019年秋
リンクス梅田 梅田 14,700 ヨドバシカメラ 2019年秋
(仮称)大阪Mプロジェクト 心斎橋 1,270 ルイ・ヴィトン・ジャパン 2019年11月
(仮称)新サンケイビル建替プロジェクト 梅田 5,000 サンケイビル 2020年9月
大阪梅田ツインタワーズ・サウス(II期) 梅田 *7,300 阪急阪神ホールディングス 2021年秋
(仮称)梅田3丁目計画 梅田 41,000 日本郵政グループ、JR西日本 2023年度

注:店舗以外の他用途を含むケースあり *百貨店部分全体から、I期に開業する面積を除く
出所:プレスリリース、メディア報道、CBRE、 Q2 2019

福岡:天神

ドラッグストアの出店は、エリアに店舗がないチェーンに限定されている

福岡の天神エリアでは、国体通りにある定期借家契約満了に伴う募集物件で、既存賃料の3倍の賃料でドラッグストアが内定した事例があった。ただし、現在のドラッグストアの出店は天神エリアに店舗がないチェーンにほぼ限定されており、ドラッグストア全体の出店ニーズは落ち着いている。ハイストリートの天神西通りでは、複数の募集物件がある。面積が100坪以下で賃料総額が抑えられる物件は、時間を掛けずに後継テナントが決まりそうだ。一方、面積が大きく賃料総額が高額となる物件の中には、検討しているテナントの賃料目線と募集賃料との乖離が大きいものもみられている。今期、天神のプライム賃料は10万円(月/坪)で、5期連続の横ばいとなった。

プライム賃料 (円/坪)

  Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019
天神 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000

出所:CBRE、Q2 2019

調査概要
調査対象 空室率
・CBREが独自に設定した対象地
 銀座ハイストリート(154棟)、表参道・原宿ハイストリート(246棟)
 心斎橋ハイストリート(176棟)、栄ハイストリート(50棟)
・対象フロアは店舗ニーズの高い1階に限定
プライム賃料/銀座ハイストリート賃料
・CBREが独自に設定した対象地
・ワンフロアの面積が200㎡程度の建物を想定
・対象フロアは店舗ニーズの高い1階に限定
調査時点 四半期 (第1四半期)3月末(第2四半期)6月末(第3四半期)9月末(第4四半期)12月末 時点集計
調査方法 空室率
・空室は集計時点で即入居可能であるものを対象(新築施設は竣工済みのものが対象)
プライム賃料
・対象地のサンプル調査に基づく想定成約賃料の上限値 (共益費を含み、フリーレント等のインセンティブは考慮しない)
・主要都市における、都心商業立地の中の一等地(の賃料)
銀座ハイストリートの賃料
・対象地のサンプル調査に基づく想定成約賃料の上限と下限の平均値
 (共益費を含み、フリーレント等のインセンティブは考慮しない)
・主要都市における、都心商業立地(の賃料)

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