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POINT3 賃貸借契約

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2012年3月5日

物件をお探しのお客様専用窓口

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契約の手順

1. 入居申込書の提出 企業情報(社名、住所、代表者名、業務内容、資本金、取引銀行等)と希望条件を、貸主に申し入れる書面に、会社案内等を添えて提出します。貸主はこれに基づいてテナントの信用調査を行います。
2. 重要事項の説明 オーナーの承諾が出れば、賃貸借契約が成立するまでに、仲介業者等の宅地建物取引主任者から、重要事項(建物・設備・契約の内容、契約期間と更新・解除、法令による制限等)について記載された書面(重要事項説明書)の交付による説明を受けます。
3. 預託金の支払 契約締結日前日までに、預託金(敷金・保証金)を預け入れます。ただし、契約締結から入居までの期間が長い場合は、契約時に預託金の一部を預け入れる場合もあります。
4. 契約書に押印 重要事項の説明を受けた後、契約の締結を行います。契約時には下記のような書類の一部または全部の提出が必要になりますので、早めに揃えておきます。賃貸借契約は、従来通りの借家契約(普通借家契約)と、定期借家契約に大別されます。押印するまでに契約書のすべての条項を慎重にチェックし、少しでも疑問があれば仲介業者等に相談し、納得のいくまで調整しましょう。
  • 会社の印鑑証明書
  • 会社の登記簿謄本
  • 保証人の住民票、印鑑証明書等
5. 現入居ビル解約の手続き 移転先の目処が立ったら、現入居ビルを退去する準備に入ります。現在締結している賃貸借契約書を再度確認し、契約書に基づいて貸主に解約予告を提出しなければなりません。即時解約をする場合は、解約予告期間に相当する賃料等を支払う必要があるので、スケジュールの調整は慎重に行いましょう。

普通借家契約の場合

契約書ここを確認
契約面積
  • どこまでが契約面積かを確認
    ※専用部分のみか、共用部分を含むか
    ※契約面積の単位は「坪」か「m2」か(賃料の総額が微妙に変わってくるので注意)
賃料
  • 通常、振込手数料は借主負担
  • 入退去月の賃料・共益費は、日割り計算によることが多いが、1ヵ月分を全額支払う内容になっている場合もあるので、確認が必要
  • 賃料が周辺相場と著しく釣り合わなくなったとき等は、契約期間内でも協議のうえ改定される場合がある
預託金(敷金・保証金)
  • 預託金の返還額、および返還時期の確認(契約書によって異なる)
  • 償却費がある場合、入居年数や地域により、償却率が違うことがあるのでチェックが必要
原状回復
  • 退去時、原則として貸室内を原状に復して返還
  • 工事の範囲や期間と期限等を確認する
  • 通常、オーナー指定の工事業者に発注するように定められている
解約予告期間
  • まずは、中途解約に関する特約条項が記載されているかをチェックする
    ※違約金が発生する場合がある
  • 通常、6ヵ月または3ヵ月前までに書面で通知する
  • 即時解約の場合は、予告期間に相当する賃料等を支払わなければならないのが一般的
  • 普通借家契約の賃貸借期間満了時には、契約書で定めた通知期間内に契約を存続するか否かを書面により意思表示しないと、同一条件で同一期間の自動更新となる旨、契約書に定められているのが一般的

物件平面図の見方(例)

物件平面図の見方(例)

契約面積と有効面積

賃料を比較する際には、契約面積※はどこまでを指すのか(有効面積[執務スペース等に使用できる専有面積]と同じか、または共用面積[廊下・EVホール・トイレ・給湯室等]を含むのか)、ビルによって異なるので必ず確認する

ネット契約 契約面積=有効面積
グロス契約 契約面積=有効面積+共用面積

※一般的に、壁芯面積(壁の厚みの中心線で囲まれた面積)で表示される
※面積の単位は、一般的に[1m2=約0.3025坪]で換算されることが多いが、貸主によって計算方法が異なる場合がある

間仕切り壁の位置

間仕切り壁を設置する場合は、空調の吹出し口や照明器具にかからないように詳細な図面で確認する

柱の数、位置

部屋の中に柱が多いと、効率よいレイアウトができない場合がある

窓まわりの状況(採光、窓際の空調機の面積、隣接するビルとの関係)は、図面だけでは分からないので、必ず現地で確認する。

定期借家契約と普通借家契約

定期借家契約とは・・・

平成12年に施行された定期借家法(正式名称は「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」)による借家契約。従来の普通借家契約とは異なり、契約期間の定めがある賃貸借契約について、その期間の満了により確定的に契約が終了し、更新がないとする契約形態をいいます。引き続き賃借したい場合は、貸主・借主の間で再契約する必要があります。

原状回復

原状回復義務とは・・・

原状回復とは、契約終了に伴い、各当事者が給付されたものを返還し、契約がなかったものと同じ状態に戻すことをいいます。不動産の賃貸借契約でよく問題になるのが、明け渡しの時、賃借人はどこまで原状回復する義務があるかということです。近年、賃貸住宅においては、普通に使用していて生じた自然損耗(経年劣化)に関しては、原則として、賃借人に原状回復の義務はないとされています。しかし、オフィス等の事業用不動産では、契約書の定めによることとされ、契約書上、テナント側で全てもとの状態に戻して明け渡す義務が課されている例は多々見受けられます。このような場合、テナントは賃借当時の状態にまで原状回復する義務を負担することになるので、工事の範囲や期間、期限については、きちんと確認する必要があります。

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