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全体動向-JOMV2017年第3四半期

賃料相場(最新)

2017年11月9日

東京グレードA空室率は2期連続の低下、地方では賃料上昇が加速

GDP成長率 Q3 日銀短観DI Q3 東京グレードA賃料Q3 東京グレードA空室率Q3
+1.7% 予想値 前年同期比 +15pts(全規模・全産業) +0.6% 対前期比 -1.2pts 対前期比

※ 出所:日本経済研究センター

  • 東京グレードAの空室率は2.5%(対前期比-1.2ポイント)と、2期連続して低下。新築ビルが満室で竣工したことが主因。
  • 大阪グレードAの空室率は0.3%(対前期比-0.2ポイント)。2005年の調査開始以来となる過去最低値を更新した。
  • 名古屋グレードAの空室率は4.6%(対前期比横ばい)。Q1に竣工した2棟のビルのうち、まとまった空室を残しているビルではリーシングに時間がかかっている。
  • 三大都市以外の地方都市の空室率は、10都市のうち5都市で前期に比べて低下した。空室率が1%を下回っていた札幌、福岡では賃料上昇が加速。一方、横浜では大型ビルが空室を残して竣工し、空室率は大きく上昇した。

 

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Figure 1 : グレードA 空室率

Figure 1 : グレードA 空室率

Figure 2 : グレードA 想定成約賃料

Figure 2 : グレードA 想定成約賃料

2017年10月の日銀短観では、製造業の業況判断指数が前期に続き大きく改善した。円安で輸出が好調、生産も堅調に推移。ただし、地政学リスクに加えて、深刻な人手不足が利益率を圧迫するといった懸念から、企業の先行きに対する慎重姿勢は根強い。東京オフィス市場においても、立地改善や拡張に対するニーズは旺盛ながらも、実際の成約は、相場と比べて値ごろ感のあるビルに集まる傾向がみられる。CBREでは、2018年から3年間続く大量供給を主因に、東京グレードA賃料は2017年下期にピークを打ち、その後は緩やかな調整が進むとみている。2018年末には2017年Q3実績に対して6.2%の下落を予想。一方、地方都市では需給の逼迫、賃料の上昇傾向が当面続くとみられる。大阪ではグレードA空室率が2005年調査開始以来となる最低値を更新した。大阪グレードA賃料は2017年Q3実績に対して2018年末には3.9%の上昇を予想。

各グレードの基本的な定義

  グレードA グレードA
マイナス
グレードB オールグレード
立地 東京:
主要5区中心*

大阪、名古屋:
オフィスエリア内

* 主要5区:千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
東京23区内のオフィスエリア内 東京23区内の
オフィスエリア内
大阪市、名古屋市のオフィスエリア内 当社が独自に設定した全国13都市のオフィスエリア内
規模 貸室総面積 
6,500坪以上

延床面積 
10,000坪以上

基準階面積 
500**坪以上

**大阪、名古屋は350坪以上
貸室総面積 
4,500坪以上

延床面積 
7,000坪以上

基準階面積
250坪以上

(グレードAを除く)

延床面積
2,000~7,000坪未満

基準階面積 
200坪以上
(グレードA、グレードAマイナスを除く)

延床面積 
2,000坪以上

(グレードAを除く)

延床面積
1,000坪以上

築年数 築年数11年未満 新耐震基準に準拠したビル

調査概要

調査対象

当社が独自に設定した全国13都市のオフィスエリア内にある
原則として 延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した賃貸オフィスビル

調査時点
  • 四半期
    空室率:(1)3月末 (2)6月末 (3)9月末 (4)12月末 時点集計
    想定成約賃料:(1)3月末 (2)6月末 (3)9月末 (4) 12月末 時点集計
  • 年間
    空室率:各年12月時点 
空室率 空室は集計時点で即入居可能であるものを対象
想定成約賃料 対象ビルのサンプル調査に基づく想定成約賃料
(共益費を含む、フリーレント等のインセンティブは考慮しない)
新規供給面積 各期間内に竣工したビルの賃貸面積
新規需要面積 各期の稼働床面積(テナント使用面積)の前期差
グレードA対象ビル
(2017年9月期)
東京:81棟、大阪:27棟、名古屋:10棟

 

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