集約・統合移転ニーズは根強く、大型空室は品薄、賃料は上昇基調。
既存グレードAの成約が増加
シービーアールイー(株)の調査によると、2014年12月期の東京グレードAビルの空室率は4.1％で、前期（同年9月期）から0.7ポイントの低下となった。竣工する新築物件が少なかったため、大型空室を抱えた既存グレードAビルに対しての成約事例が増えたことが、今期の特徴として挙げられる。これら既存グレードAビルが、トレンドとなっている企業の集約・統合移転ニーズの受け皿となったことが、空室率低下の要因と言えるだろう。特に、「六本木・赤坂」エリアの既存グレードAビルの空室率が、前期の4.6％から今期は2.3％と、大幅に低下している。
東京23区全体の全グレードの空室率は対前期比0.3ポイント低下の4.1％、主要5区では対前期比0.4ポイント低下の3.7％となり、全体として賃貸オフィスマーケットの回復基調を裏付ける結果となった。大型空室の消化が進み、主要3区ないし5区での大型空室の確保が難しくなってきているため、予算の見直しやエリアの変更等のテナント側のニーズについては、再検討する必要が出てきている。
また、既存ビルの大型空室不足を背景に、2015～16年に竣工する新築物件への引き合いが増えており、竣工前にすでに高稼働が見込まれる物件も増加しつつある。
賃貸条件の見直しも
企業業績の回復や業容拡大を背景とした、企業側の根強い需要により、新規空室に対する賃貸条件を見直す動きが出ており、賃料面においても上昇基調であることが、前期と大きく違う傾向である。一方で、依然として大幅なインセンティブを付与することでテナント誘致を促進している物件も多い。これは稼働率の低い物件だけでなく、新築物件においても、ある一定の稼働を満たすまではインセンティブを含めて賃貸条件が緩和されるケースも見受けられる。全体的に上昇基調ではあるものの、物件の状況に応じた個別性が顕著に表れつつある状況であり、今は賃料上昇に向けた調整局面であると言えるだろう。
今後、空室消化のスピードがさらに加速することが予想されるため、移転を検討する際は、計画の早期検討が重要である。検討エリアのマーケット動、新築物件の成約状況、移転元となる二次空室情報を、早い段階から注視することがポイントとなるだろう。
ビル営業本部 高柳雄介
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 主要３区大規模ビル | 25,000～45,000 円/坪 | 今期の供給は確認されず、立地・ビルスペックで優良な物件から空室消化が進む。 |  |
| 主要３区中小規模ビル | 15,000～25,000 円/坪 | 好立地かつ築浅物件の空室消化が顕著。一方、競争力の低い物件については、空室が長期化。 |  |
| 周辺７区大規模ビル | 16,000～35,000 円/坪 | 割安かつワンフロア面積の大きい物件への引き合いが増え、空室消化が進みつつある。 | |
| 周辺７区中小規模ビル | 14,000～21,000 円/坪 | 立地の良し悪しで、空室消化のスピード面での二極化が進む傾向にあり。優良物件に対する需要は多い。 | |
| 23区内大規模ビル | 11,000～17,000 円/坪 | 都内中心部に割安かつ大型空室が確保できる物件が少なくなっているため、企業の統合ニーズの受け皿となるケースが増えつつある。 | |
| 23区内中小規模ビル | 9,000～13,000 円/坪 | 築浅かつビルスペックの高い物件と、築年数が経ち未リニューアル物件とで、空室消化のスピードにおいて二極化が加速。 |  |
| 立川 | 10,000～17,000 円/坪 | 優良物件の空室が減少していることに伴い、一部のビルに需要が集中している。また優良物件については成約賃料が上昇している。 |  |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 | |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 | |
低下 |
（注）主要3区＝千代田、中央、港周辺7区＝新宿、渋谷、文京、豊島、品川、台東、目黒23区内＝左記10区を除く東京都内
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー㈱社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
