賃貸物流倉庫・大型貸し倉庫の記事

STEP2 自社に最も適した倉庫を探す

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2012年3月4日

物件をお探しのお客様専用窓口

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1. 賃貸物流施設マーケットを把握する

エリア毎の物流施設の需給バランスや賃料相場といったマーケットの正確な把握は、希望条件の妥当性の判断や、コスト面の条件を充たすエリア選定の非常に重要なテーマとなります。また、移転タイミングの決定や貸主との条件交渉を行う際にも役立ちます。

条件の明確化、優先順位設定

希望エリアに賃貸物件の空きはあるのか、少ないのか?
現在の新規開発の有無は、今後の予定は?
賃料相場のトレンドは上昇? それとも下降?
希望するエリアで予算はマッチしているのか?
他エリアで業務の代替えは可能か? そこの相場は?
賃貸のみならず売買マーケットの市況はどうか?

2. 物流施設のテナント募集情報を収集する

 オフィスや住宅の賃貸物件情報は、インターネットやチラシ等で数多く出回っていますが、物流施設では、専門の仲介業者から空室情報を入手するのが一般的です。ただし、CBREのような全国展開の大手業者は少なく、貸主も不動産会社ではなく個人や中小企業、物流会社といった不動産を専業としないケースがほとんど。パンフレットもない物件が多く、物件情報の入手はオフィス等に比べ困難なものになります。また、物件の選定にあたっては各種資料での検討の後、実際に現地に行き、そこでの業務をイメージしながら周辺環境や施設をチェックすることが大切です。

物件選定のチェックポイント : 立地

交 通

周辺環境

  • 高速道路インター・主要幹線道路へのアクセス
  • 空港・港へのアクセス
  • 取引先、他拠点への配送時間
  • 宅配便・航空便等の最終集荷時間
  • 最寄駅・バス停からの所要時間、本数・ダイヤ
  • 通勤費(通勤定期代)
  • 従業員用の周辺駐車場の確保
  • 用途地域
  • 周辺道路の混雑・渋滞状況(時間帯)
  • 飲食店・コンビニ等商業施設の有無
  • 住宅街との距離(騒音クレーム等の回避)
  • 周辺の人通り、イメージ(朝・昼・夜それぞれ)
  • 通学路・公園・病院等への影響
  • パート労働者の確保しやすさ
物件選定のチェックポイント : 施設

敷地・建物

設 備

  • 外観のイメージ、グレード、築年数
  • 前面道路幅、進入路の状況
  • スクールゾーン等による大型車進入規制
  • 敷地境界の状況、防犯体制
  • 接車・トラックバース、敷地内駐車スペース
  • 看板取り付けの可否
  • 他テナントの入居状況(マルチテナント施設)
  • 他テナントの利用状況(マルチテナント施設)
  • 耐震・免震、非常用発電機等の地震対策
  • アスベスト使用の有無
  • 外観のイメージ、グレード、築年数
  • 前面道路幅、進入路の状況
  • スクールゾーン等による大型車進入規制
  • 敷地境界の状況、防犯体制
  • 接車・トラックバース、敷地内駐車スペース
  • 電気容量、動力の引き込み
  • IT通信システムへの対応
  • 付帯事務所の有無、設備・グレード
  • 居室対応(2方向避難・排煙窓など)
  • 既存設備(空調・事務所等)の所有者
    (貸主資産 or 残置物)

室 内

管理・その他

  • 庫内の形状、使い勝手
  • プラットフォームの有無(高床式・低床式)
  • 室内柱のスパン
  • 天井高、梁下有効天井高
  • 床荷重
  • 床仕様(表面硬化剤・防塵床 等)
  • シャッターの高さ・間口
  • 壁の種類・状態
  • 窓の高さ、幅、開閉の向き
  • 庇の有無・形状・広さ
  • 自社管理か否か、または管理会社はどこか
  • 管理人常駐等、警備の内容
  • 倉庫の入退館(正面入口の開閉時間および
  • 時間外の入退館方法、土日祝祭日 等)
  • 館内規則の有無・確認
  • 用途地域、建ぺい率、容積率、その他の制限
  • 用途変更の可否
  • 各種法令、サブリースや抵当権の設定等の確認
  • 建築確認書類の有無
  • 貸主の与信

 

3. 候補の中から移転する物件を選定する

現地調査を経て候補先が絞られてきたら、前記2の「物件選定のチェックポイント」に加え「移転スケジュール」や「コストシミュレーション」等を加味して、具体的な物件データを用いた比較検討を行います。

具体的な移転のスケジューリング

候補物件が固まってきた時点で、各候補毎に移転スケジュールをシミュレーションし、スケジュールのボトルネックがどこにあるのかを明らかにする必要があります。

解約予告期間
造作工事期間
マテハン機器・冷蔵設備・エレベータ・キュービクルなどの製作期間
繁忙期と閑散期
各種許認可の取得期間
決算期(今期の事業にするのか、来期の計画にするのか)
自社の稟議期間(稟議期間が長いと、意思決定の早い企業に物件を取られてしまう)

移転スケジュール

移転後、速やかに物流センターを安定稼働させるためには、先述したように、物量の増える繁忙期ではなく物量の少ない閑散期に移転する必要があります。また、移転先が遠方となるような場合は、現拠点の熟練した従業員を継続雇用できないケースがあり、本稼働までの移転期間を長めに確保する必要があります。

賃貸物流施設のコスト

賃料
賃料単価×契約面積により算出
契約面積の有効率(有効面積)を確認することが重要。
  • 共用部を含むのか含まないのか。
  • 庇の下が契約面積というケースもあり。
  • 壁芯面積なのか内法面積なのか。外壁を含むケースも多い。
預託金(敷金・保証金)
月額賃料×数ヶ月 で算出

3~6ヶ月分が一般的だが、貸主や物件によって幅がある。

  • 契約更新時に賃料の増額・減額があると、過不足分を調整する場合がある。
  • 移転の場合、現施設の預託金については返還時期が明け渡し後数ヶ月先となることもあり、移転費用等への充当を考えることはできない。
契約諸費用
礼金・更新料・敷金償却等
これらの負担がかかるケースがある。
管理費
共用部分の保守管理費用
テナント側が行う修繕の範囲を確認することが重要。
  • 1棟借り等で管理をテナントが行う場合、以下のような費用を別途加味する必要がある。
  • エレベータの保守管理費用 
  • 消防点検費用
  • 受水槽のメンテナンス費用 
  • キュービクルの保守点検費用 等
造作工事費用
メザニンや各種設備、庫内事務所等の造作費用
候補となった施設毎に、作業を行うために必要な造作は異なり、イニシャルコストの差となる。大規模な造作費用はもちろん、簡易なメザニンや什器購入についても、施工業者等から見積りを取ることが重要。
労務コスト
庫内で働く従業員の人件費
物件周辺のパート等の時給を事前に調査し、人件費の変動を検証する。従業員の通勤コストも変動要素の一つ。
配送コスト
候補となる拠点からの荷の配送コスト
支払運賃の変動だけでなく、配送時間の変動も考慮が必要。
その他の移転関連費用
  • 引越費用:実際の荷物の量、重さ、移動距離、時間帯により料金が決まるため、同じ面積の移転でもコストは大きく異なる。
  • 廃棄・リユース・リサイクル費用:マテハン機器の廃棄や庫内備品のリユース・リサイクルにも、意外にコストと工期がかかるので注意が必要。
  • 原状回復費:貸主の指定業者が決まっている場合は、その業者から見積りと工程表を取り、内容の精査を行う必要あり。任意の場合は数社から見積りを取り比較検討する。工程については、明け渡し期日に間に合わないと予定外のコストが発生するので、念入りな検討が必要。
  • 仲介手数料:賃料の1ヶ月分
  • その他の諸経費:移転挨拶状の印刷・発送費、会社案内・業務案内・名刺・社用封筒等の作りかえや印刷費もリストアップする。

物流施設コスト

賃貸施設のコストというと、どうしても賃料に目がいきがちですが、移転の決定には、施設コストだけではなく物流コスト全体の変動を考慮する必要があります。物流コスト全体の中で、配送コスト(支払運賃)と労務コスト(人件費)は施設コストよりも大きな割合を占めることが多いため、移転によりこれらのコストがどうなるのかのシミュレーションが必要です。場合によっては、施設コストがアップしても、物流コスト全体が下がることもあります。

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上記内容は オフィスジャパン誌 2012年春季号 掲載記事 です。本ページへの転載時に一部加筆修正している場合がございます。

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