100坪以上の空室不足が深刻化。賃料相場は底上げ傾向。
空室率は前期に続き0.5%
シービーアールイー㈱の調査による、2017年9月期の札幌市中心部の空室率は、前期（同年6月期）と変わらず0.5％であった。他都市と比較しても際立った低水準であり、全国的に最もオフィス床を確保することが難しいエリアとなっている。
100坪以上のまとまった空室はほとんど見られず、中小規模の空室が散見される程度であり、依然として需給が逼迫している。空室が顕在化する前の解約予告期間中に、後継テナントが内定するケースも多く見受けられる。募集賃料の引き上げはもちろん、入居テナントに対する賃料増額改定の動きも多くなってきており、札幌オフィスマーケット相場の底上げの要因となっている。
テナント需要としては、200～300坪以上の大型面積を求めるニーズが多いものの、前述の通り、マーケットにはその受け皿がほとんどない。そのため、需要が潜在化すると共に、2018～19年にかけて発生するであろう潜在空室や新規供給に、すでに狙いを定めているテナントも増えている。
また、オーナーサイドの賃料増額改定等を背景とした、中小規模のテナント移転需要も見受けられるが、マーケット全体の相場の底上げや空室の品薄状況から、思うように移転を実現できないケースも散見される。
こうした市況から、希少な空室を確保するため、テナントサイドにはスピード感のある意思決定が求められる。それを可能にするのは、将来的なマーケット動向の把握と共に、自社のオフィス戦略の早期策定であると言えよう。
新規供給の状況
2017年1月に満室稼働で竣工した「札幌フコク生命越山ビル」の二次空室は、現在ほとんどが満室となっている。次の供給となる2018年3月竣工予定の「さっぽろ創世スクエア」も、すでに一部フロアが内定している。
今後の新規供給としては、2019年5月竣工予定の「（仮称）南大通ビル北1条計画」があり、基準階床面積300坪強、貸室総面積2,000坪強の新規供給となる。さらに、潜在的な開発の動きも出てきている。テナント需要の受け皿となる新築・開発動向のみならず、それらに誘引されるマーケット動向に、多くの注目が集まっている。
札幌支店 金子 拓史
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 札幌中心部 | 13,000～16,000 円/坪 |
一部で空室の顕在化が見られたものの、テナント需要は堅調に推移しており、大型空室はほとんどない状況が継続している。
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| 地下鉄西11丁目 | 9,000～11,000 円/坪 |
一部で大型空室が消化され、中小規模の空室がわずかに見られるのみの状況となっている。
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| 創成川東 | 9,000～11,000 円/坪 |
中小規模の空室がわずかに見られるのみで、テナント需要の受け皿が不足している状況が継続している。
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| 札幌駅北口 | 12,000～15,000 円/坪 |
空室はすぐに消化され、テナント需要の受け皿が不足している状況が継続している。
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| 琴似 | 7,000～8,000 円/坪 | 一部のビルで空室消化が見られたものの、全体としては新規需要が少ない状況である。 | |
| 白石 | 7,500～8,500 円/坪 | 一部のビルで空室消化があり空室率低下の要因となったものの、全体としては新規需要の少ない状況が続いている。 | |
| 倉庫・配送センター 既存 |
2,000～3,000 円/坪 | 大型需要は堅調だが、依然として物件供給が限定的な状況が続いている。 | |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 |  |
やや上昇 | |
横ばい |  |
やや低下 | |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
