路面店舗 定期借家契約の実際

オーナーやテナントから受ける路面店舗の定期借家に関する質問は多岐にわたりますが、特に双方から多いのは、以下の3点です。

• 定期借家は増加しているのか?
  普通借家と定期借家の市場での割合は?
• 定期借家の契約期間はどのぐらいが一般的か?
• 契約期間内の中途解約は本当に行われていないのか?
  もし行われているなら、どのような形態なのか?

そこで今回、これらの点について、2003～08年の6年間に東京主要5区と吉祥寺や自由が丘など周辺商業地を含めたエリアで、当社が仲介した路面店の実例についてをまとめ、分析を試みました。ちなみにここでいう路面店とは、道路に面した、あるいはビル内の店舗(SCを除く1階や地下階、基準階含む)を指しています。

まず、契約種類の内訳〔グラフ:定期借家契約の割合〕ですが、この6年間トータルの契約件数における定期借家の割合は23.8%で、残り76.2%が普通借家となっています。日常の業務の中では、定期借家を導入するオーナーは多いと感じており、その感覚に対して「定期借家が全体の1/4」という結果は、意外に少ないといった印象です。定期借家を導入しているのは、おおむねREITやファンド、機関投資家や大手デベロッパーが所有する都心一等地の大型ビルに多く、言い換えればテナントからのニーズが高い物件が中心。それ以外は、まだまだ普通借家が根強く採用されています。

定期借家が占める割合の推移〔グラフ:定期借家契約割合の推移〕を見ると、2005年に急増し20%を超え、その後2007年には45%以上が定期借家とさらに増えています。これはREITやファンドなどが店舗マーケットへと大量参入した時期と重なるものであり、不動産を金融商品とするプレイヤーの増加が定期借家の導入比率を押し上げたことは間違いありません。リテール仲介現場の感覚としても、2002～03年頃はオーナー・テナント双方とも、定期借家に関する認識はまだ浅く不慣れな感じでしたが、2004年頃から急激に一般化したという印象があります。

また、2007年に46.7%にまで拡大した割合が、2008年30%にダウンしていますが、これは景気の急激な後退により、機関投資家の動きが鈍くなったことに起因していると考えられます。定期借家の導入にはオーナー・テナントの強気・弱気のバランスが強く反映されますから、テナント主導にシフトした昨今の市況を鑑みると、これは当然といえるでしょう。

その意味では、今後、機関投資家の増加、及び市況改善がなされなければ、路面点における定期借家の急な増加は考え難く、一部のオーナーがテナント退去のタイミングで普通借家から定期借家に切り替えるなどしながら、横ばい、もしくはじわじわと増加する程度と思われます。また、詳しくは後述しますが、機関投資家自身の意識の変化も、この2008年の定期借家の割合の低下に関わっていると思われます。

次に路面店の定期借家における契約期間〔グラフ:定期借家契約の契約期間〕ですが、「5年」が約35%、「10年以上」が約33%とこの2つの期間だけで約70%を占めています。また「10年以上」といっても、そのほとんどは「10年」となっています。ちなみに、現在東京都内で募集され当社が把握する店舗案件で、契約期間を明示している定期借家のデータも参考にグラフ化していますが、こちらもほぼ同じ割合になっていることが見て取れます。

では、それぞれの契約期間を決めるポイントは何が考えられるでしょうか?まず5年未満の短期の定期借家では、ビルの建替・改装などの予定を見越したものが多く見られます。また、ビル内のほかのテナントが定期借家で、その契約終了に合わせて期限を設定し、両方の契約終了時に広い面積の一括貸しを目論むといったケースも見受けられます。中には、定期借家では市況が挙げ調子でも賃料を上げるのが困難なため、あえて短めに設定するというケースも稀にあるようです。

次に6年から9年の間の契約は、テナント業種別の投資回収をベースとした企業それぞれの思惑が反映したものと思われます。一般的に、初期投資額の低い物販店舗は5年契約でも初期投資の回収目処が立つといわれています。対して、初期投資が大きく、しかもアパレル等の物販店に比べて客単価が低い飲食店舗は、5年の契約期間では初期投資の回収が難しいのが一般的です。5～7年で初期投資を回収しそれ以降がビジネス上の旨味になる訳ですが、反面、10年の契約期間で縛られると長すぎて事業の先行きに不安を感じるというテナントがあるのも事実。このようなテナント側の経営判断により、結果として6～9年の間の契約期間に落ち着くケースが多いようです。

長期の契約に関しては、コンビニエンスストアが10～15年前後、フィットネスクラブのように初期投資額がさらに大きい業種では20年といった期間での契約が一般的。以上のように契約期間は、オーナー側の意図や、テナント側のビジネスモデルの違いに関係しているといえるでしょう。　ところでSCは、この契約期間中についての考え方が路面店と大きく異なっています。特に都市型SC内テナントの中心であるファッション系の店舗は、2～3年と短期契約が多くなります。

これは5年も経つとファッションのトレンドが変化する、新規性が薄れる、結果として集客力や売上の増加を見込みにくくなるからです。オーナーサイドとして流行に合ったショップをセレクトし、テナントを入れ替える必要があることの現れでしょう。一方、路面店のオーナーは、テナントの売上には原則関知せず、一定期間確実に家賃収入が得られることを優先するケースがほとんどで、定期借家の導入を考えています。つまり、同じ定期借家でも導入の目的がまったく違うため、おのずと契約期間に対する認識にも違いが生じているわけです。

ここで改めて、質問します。皆さんは定期借家にどのようなイメージをお持ちでしょうか。「いったん入居したら、契約期間内の解約はできない」「途中で退去するにも契約期間満了までの賃料は全額支払わなければならない」。多くの方がこう考えているのではないでしょうか。

確かに、定期借家が普及し始めた当初、取り決めた契約期間内の中途解約は不可というのが一般的でした。また、先日、ある機関投資家の方とお話した際にも、「当社のビルでは、定期借家の期間内解約は一切認めていない」と、コメントされることもありました。確かに一部のファンド所有のビルでは、中途解約不可という契約が基本かもしれません。しかし、当社の事例を確認する限りでは、路面店の定期借家は、時代に合わせてよりフレキシブルに変化してきているようです。グラフをご覧いただければお分かりのように〔グラフ:定期借家契約における中途解約の可否〕、なんと7割以上のビルオーナーが、中途解約可の契約を結んでいることがわかりました。

もちろんこれらは、テナント募集当初から中途解約可と謳っているわけではありません。解約の自由度が欲しいテナントに対して、家賃収入を確定してリスク軽減を図りたいビルオーナー。この2者間における契約に向けた交渉が繰り返され、こうした内容に変化していくといった方が正しいでしょう。特に2008年からは市況も大きく変化し、定期借家においてもテナントの意向を反映した契約内容になる傾向が強まりつつあります。景気、立地やグレードといった物件独自の魅力も加味されますが、要は両者の力関係の問題であり、そのため全てのオーナーが、「今、何が一番メリットなのか」を考え始めているといえます。

2007年の終わり頃より、数社の投資家から「(定期借家ではなく)普通借家でもかまわない」という声が聞かれ始めたのは、レアケースではあるものの象徴的な事柄といえるでしょう。その理由を聞くと、「普通借家でも(定期借家と比較して)極端なデメリットを感じない」ということでした。従来、不動産証券化に基づく売買を推進する投資家にとって、キャッシュフローが確定する定期借家は、優良物件、つまり売却しやすい物件の第一条件とされてきました。

しかし、昨今の経済環境により、定期借家といえども実は中途解約を織り込む例が増え、テナント獲得のためそれを受けざるを得ないというなら、実質、普通借家と変わらない。むしろキャッシュフローの安定には、普通借家であっても長く安定して収益を上げる優良テナントに入居してもらう方がメリットが高く、ビルのバリューにもプラスに作用する。それなら、最初から普通借家で募集を行ったほうが「実」があるのではないか、ということのようです。

事実、「せっかく高額なコストを負担して一等地に進出しても、契約期間がきたら退去せざるをえない」「社運をかけた本店移転でも、再契約できなければ本店がなくなってしまう」といったリスクが否定できないことから、定期借家では契約したくないとする企業も存在します。このご時勢、テナントニーズ獲得に向け、定期借家という"名"を捨て"実"をとるオーナーの対応も、一つの流れなのかもしれません。定期借家の契約内容は、双方の同意があれば自由に決められます。このような流れを受けて、中途解約及びそのペナルティに関しても様々な対応が行われているといった事実を知っておくことは、オーナー、テナント双方にとって大事なことかと思われます。